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住宅区业主大会议事规则


住宅区业主大会议事规则(讨论稿) 住宅区业主大会议事规则

第一章 总 则
业主大会名称: 物业名称: 物业管理区域位置: 东至: 西至 : 南至: 北至: 物业管理区域概况: 占地面积: 房屋总建筑面积: 住宅: 住宅建筑面积: 运作, 维护业主的共 第一条 为保障物业管理区域内业主大会的规范设立、 同利益与合法权益,根据《物权法》 、国务院《物业管理条例》 、建设部《业主大 会规程》《业主大会规程实施细则(试行) 、 》等相关法律、法规和政策规定,制 定本规则。 第二条 本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的 权利义务等内容进行约定的自治、自律性文件,是物业管理区域内全体业主意愿 的集中体现,是业主大会运作的基本准则和依据。 第三条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业服务和 管理活动中的合法权益;监督协助物业服务企业开展物业服务活动,保障物业的 合理、安全使用,维护公共秩序和优良环境;组织、发动广大业主共同建设环境 优美、安全宁静、文明和谐住宅区。 自首次业主大会会议召 第四条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成, 开之日起成立,是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。业主大会 选举产生业主委员会负责执行业主大会决定事项,履行业主大会赋予的职责。 业主大会成立后确定为业主或认定业主身份的, 自动成为业主大会的成员。

第二章 业主大会
第五条 业主大会应当履行下列职责: (一)制定、修改本规则和《管理规约》 ; (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (三)选聘和解聘物业服务企业; (四)筹集和使用专项维修资金; (五)改建、重建建筑物及其附属设施;
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(六)审议和决定业主委员会的工作职责,审议业主委员会工作报告,监督 业主委员会工作; (七)审查物业服务企业的工作报告; (八)决定共用部分和共用设施设备收益的管理、使用和分配; (九)决定涉及业主共同利益的其他重大事项。 第六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意 见的形式,具体会议形式由业主委员会确定。 第七条 采用集体讨论形式议事的,由业主以幢为单位推选业主代表参加 会议。讨论事项征求意见到户,需投票表决的,由全体业主投票决定。 第八条 业主代表由所代表单位的业主选举产生。 多层住宅每幢推选业主代表一名,每单元推选单元组长一名;小高层住宅 每单元推选业主代表一名,单元组长两名。单元组长协助业主代表开展工作。 业主代表和单元组长,负责联系本幢本单元各住户,如实反映住户意见, 组织有关住宅区管理和建设的活动。 业主代表和单元组长实行任期制,每届任期三年,任职期间,经所代表单 位 1∕2 以上业主同意,可以更换。 第九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年第四季度 召开一次。 有下列情形之一的,由业主委员会组织召开临时会议: (一)20%以上业主提议; (二)发生涉及全体业主共同利益事项,需要及时处理的; (三)发生重大事故或者紧急事件,需要及时处理的。 第十条 召开业主大会应当有物业管理区域内 1∕2 以上投票权的业主参 加,业主大会作出的决定必须经与会业主所持投票权 1∕2 以上通过。 (一)业主大会作出筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附 属设施的,应当经物业管理区域内全体业主所持投票权 2∕3 以上通过。 (二)业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结果之日为准。 业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有 第十一条 业主大会、 约束力。 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以 请求人民法院予以撤消。 业主大会尊重物业服务企业的合法权益,涉及到物业服务企业的,就有关事 项进行事前协商。 业主委员会应当依法履行职责, 不得从事与物业管理 第十二条 业主大会、 无关的活动。 业主委员会应当配合公安机关, 与居民委员会相互协 第十三条 业主大会、 作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履 行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。 业主大会 第十四条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的, 和业主委员会应当于解散前, 在当地物业管理行政主管部门和街道办事处的指导 监督下,做好业主共同财产清算工作。 业主大会解散前,在业主共同财产清算结束后 30 日内,由业主委员会按照 规定向当地物业管理行政主管部门办理备案、印章等注销手续,并将所保管的其
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他档案资料移交当地街道办事处。

第三章 业主委员会
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责: (一)召集业主大会会议,报告物业服务和管理的情况; (二)拟定选聘物业服务企业的方案,报业主大会决定,代表业主与业主大 会选聘的物业服务企业签定物业服务合同; (三)拟定管理规约、本规则修改方案,报业主大会决定; (四)拟定专项维修资金的筹集和使用方案,报业主大会决定; (五)拟定物业共用部位、共用设施设备的使用与收益分配方案,报业主大 会决定,按业主大会的决定管理公共资金; (六)拟定业主委员会工作经费的筹集、管理使用办法和业主委员会年度财 务预算方案、决算报告,报业主大会决定; (七)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业 履行物业服务合同,并配合解决物业管理和服务中的重大问题; (八)会同物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩 序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (九)组织开展共建和谐社区宣传文化活动; (十)监督管理规约的实施 (十一)督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主,限期 交纳物业服务费用; (十二)协调业主之间以及业主与物业服务企业之间的纠纷; (十三)对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的资产进行 妥善保管; (十四)业主大会赋予的其他职责。 第十六 每届任期 3 年。 委员任期同业主委员会 第十六条 业主委员会实行任期制, 任期相同,可连选连任。 业主委员会由 名委员组成,设主任 名,副主任 名。 第十七条 业主委员会委员应当具备下列条件: (一)物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主; (二)遵守法律、法规; (三)遵守本规则和管理规约,模范履行业主义务; (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁; (五)身体健康,具有一定的组织和协调能力; (六)具备必要的工作时间。 第十八条 业主委员会委员的产生: (一)业主委员会侯选人 由业主代表自荐,或由业主大会筹备组在业主、 业主代表中提名、推荐,或由到届的业主委员会提名推荐产生; (二)业主委员会候选人名单和基本情况简介,应当在业主大会召开 15 日 前张榜公示; (三)业主委员会委员由业主大会会议差额选举产生,经与会业主所持投票
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权 1∕2 以上通过,按照得票数排序当选。候选人得票相等的,由与会业主再次 投票选举确定; (四) 业主委员会委员因故缺额时, 在下一次业主大会会议召开时予以补选, 缺额人数超过四分之一的,召开临时业主大会会议补选,补选的委员任期随本届 业主委员会届满终止。 第十九条 业主委员会自选举产生之日起 3 日内召开首次业主委员会会议, 推选产生业主委员会主任和副主任。 业主委员会主任负责业主委员会的日常事务,依法履行下列职责: (一)负责召开业主委员会会议,主持业主委员会工作; (二)遵守本业主大会议事规则,组织实施业主大会 、业主委员会的决定 事项; (三)接受物业管理行政主管部门的培训和指导; (四)业主委员会副主任协助主任工作。 参与业主委员 第二十条 业主委员会委员参加业主委员会会议等有关活动, 会有关事项的决策,执行业主委员会的决定,完成业主委员会交办的工作。 业主委员会会议的进程及会 第二十一条 业主委员会负责对业主大会会议、 议决定进行书面记录。 业主大会、业主委员会的决定,由业主委员会在决定作出后以书面形式在物 业管理区域内公告,并同时告知当地物业管理行政主管部门和社区居民委员会。 有下列情形之一的, 其委员资 第二十二条 业主委员会委员接受业主监督, 格自动终止: (一)物业转让、灭失等原因不再是业主的; (二)有犯罪行为的; (三)以书面形式向业主大会提出辞呈的; (四)拒不履行业主义务的; (五)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的; (六)因疾病等原因丧失履行职责能力的; (七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。 前款(一)项情形发生的,业主委员会委员资格自动终止后自然终结;其他 情形发生的,其委员资格自动终止后,经业主大会会议决定通过,其委员资格终 结。业主委员会委员资格自然终结或终止的,业主委员会应当记录并保存相关资 料。 业主委员会委员变更或资格终止的,自变更或资格终止之日起 3 日内,将其 保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物,移交给业主委员会或业 主委员会会议决定的其他委员。 其届满 2 个月 第二十三条 业主委员会任期届满前应当完成换届选举工作。 前,组建换届选举筹备组;换届选举筹备组由本届业主委员会委员和楼幢代表中 推选的部分非委员业主代表组成。 业主委员会任期届满前 2 个月内, 应当在当地物业管理行政主管部门和街道 办事处的指导下,召开业主大会会议进行换届选举。换届选举中本届业主委员会 应当报告任期内的工作情况。 原业主委员会应当在其任期届满之日起 10 内,将其保管的档案资料、印章 及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会,并办理交接手续。 第二十四条 业主委员会的产生、变更、换届、终止等备案工作,按照《业
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主大会规程实施细则(试行) 》的规定执行。

第四章

相关事项

业主委员会应当按照相 第二十五条 业主大会会议选举产生业主委员会后, 关法律、法规和政策的规定,与有关单位办理物业相关移交手续。 业主委员会应当在 第二十六条 业主大会做出选聘物业服务企业的决定后, 30 日内与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。 第二十七条 物业管理区域内的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修 资金。该资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施 设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。 (一)专项维修资金的管理和使用,按物业管理行政主管部门的规定执行。 (二)对不按照规定交纳专项维修资金的业主,由业主委员会在物业管理区 域内予以公告,并上报行政主管部门依法处理。 第二十八条 共用设施 第二十八条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由共用部位、 设备使用收益的经费中开支。开支比例不得超过总收益的 50%。 上述经费收支帐目由业主委员会管理,定期在物业管理区域内公布,接受业 主的监督。 第二十九条 业主委员会工作经费主要用于下列开支: (一)宣传、文化活动开支; (二)业主大会、业主委员会会议开支; (三)购置办公设备和日常办公费用; (三)聘用专职人员工资,兼职人员补贴; 印章由业 第三十条 业主委员会按照政府有关规定建立健全印章管理制度。 主委员会负责管理,并按照规定使用。违反印章使用规定,造成经济损失或不良 影响的,由负责人承担相应责任。 第三十一条 业主大会及业主委员会的议事文件、资料,由专人负责定期整 理、立卷和存档。 业主大会建立下列档案资料: (一)各类会议记录、纪要; (二)业主大会、业主委员会作出的决定等书面材料; (三)各届业主委员会备案登记的材料; (四)业主、使用人清册; (五)订立的物业服务合同; (六)有关法律、法规和业务往来文件; (七)业主和使用人的书面意见; (八)专项维修资金收支情况清册; (九)其他有关材料;

第五章
第三十二条 本规则经
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业主大会通过,自通过之日起生效。

第三十三条 本规则未尽事项由业主大会另作补充。 第三十四条 本规则执行期间,业主及业主代表关于对本规则的修改建议, 可向业主委员会反馈,并由业主大会适时进行修改。 报物业管理行政主管部门、 街道办事处、 第三十五条 本规则印发全体业主, 社区居民委员会备案。 第三十六条 本规则由住宅区业主委员会负责解释。

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