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北京市住宅区业主大会议事规则制定规范(征求意见稿)


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附件 3:

北京市住宅区业主大会议事规则制定规范
1.[业主大会议事规则] 1.[业主大会议事规则] 业主大会议事规则是全体业主 业主大会议事规则 关于业主大会组织架构与活动规范的约定。业主大会议事规 则由首次业主大会会议筹备组起草,自业主大会成立起生 效,至业主大会解散之日起终止。 2.[制定依据] 2.[制定依据]根据《中华人民共和国物权法》、《物业 制定依据 管理条例》、《北京市物业管理办法》、《北京市住宅区业 主大会和业主委员会指导规则》 结合本物业管理区域实际, , 制定业主大会议事规则。 3.[制定、公示和修改] 3.[制定、公示和修改]首次业主大会会议筹备组应当自 成立之日起 60 日内拟定业主大会议事规则草案。 业主大会议事规则草案应当以书面形式在物业管理区 域内显著位置公示 7 天。公示期间,筹备组应当记录业主提 出的修改意见和建议。公示期满后 7 日内,筹备组应当参考 业主提出的意见和建议进行修订,确定正式的业主大会议事 规则草案。 业主大会议事规则草案与现行法律、法规、规章等相抵 触的,筹备组应当及时修改,并将修改后的业主大会议事规 则草案在物业管理区域内显著位置重新公示。

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4.[业主大会 ] 4.[ 业主大会] 业主大会由物业管理区域内的全体业主 业主大会 组成,在物业管理活动中,业主基于建筑物区分所有权,依 据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则 的约定行使共同管理权利、承担共同管理责任。 5.[业主大会的活动] 5.[业主大会的活动]业主大会、业主委员会应当依据法 业主大会的活动 律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约 定行使共同管理权、履行职责。 业主大会、业主委员会依法行使共同管理权不受任何组 织和个人的非法干涉。 业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决 定,不得从事与物业管理无关的活动。 6.[业主大会的机构设置] 6.[业主大会的机构设置]业主大会选举产生业主委员 业主大会的机构设置 会,业主大会可以设立监事会,聘任财务人员、秘书和顾问 等专、兼职人员。 监事会是业主大会下设的监督机构,由业主大会选举产 生,对业主大会负责,依业主大会授权开展工作,对业主大 会决定、决议的执行和财务活动进行监督,监事会做出的决 定经业主大会通过后生效。监事会监事选举与业主委员会选 举可同时举行或单独举行。监事会可根据需要组建专门工作 小组,任命组长,开展专项工作。 业主大会设立监事会的,议事规则中应对监事会成员产 生方式、职责范围等内容明确规定。 财务人员和秘书由业主委员会公开招聘,秘书和财务人

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员的设置、职责和任免由业主委员会决定,决定结果在小区 内公示,公示时间不少于 7 日。 7.[基本内容] 7.[基本内容]业主大会议事规则应当包含下列内容: 基本内容 7.1 业主大会会议种类:业主大会会议分为定期会议和 临时会议,有下列情形之一的,业主委员会应当自业主提议 和情形发生之日起 45 日内组织召开业主大会临时会议: (一)20%以上业主就物业管理共同事项提议的; (二)经业主委员会半数(含半数)以上委员提议变更 业主委员会委员的; (三)业主委员会委员空缺达半数以上的; (四)业主委员会认为业主小组决定的事项,与业主大 会或业主委员会作出的决定有抵触,提议召开业主大会临时 会议的; (五)管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。 7.2 业主大会会议召开的形式、程序、议事和表决 7.2.1 会议召开的形式:业主大会会议可以采用集体讨 论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。 7.2.2 会议召开的程序:业主大会会议召开的程序包括 形成业主大会会议议案、发布公告、会议召开、表决和公告 业主大会会议决议(含决议被通过或被否决) 。 业主大会会议召开前 15 日,业主委员会应当将会议的 时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内 全体业主公告。业主大会会期不得超过 90 日。

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7.2.3 表决方式:业主大会会议可以现场表决或书面表 决,也可以采用业主决定共同事项公共决策平台进行表决。 对现场表决或书面表决形式、结果有异议的,可通过业主决 定共同事项公共决策平台核查。 7.2.4 业主大会决议、决定的效力:业主大会形成的决 议、决定,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力,业 主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决 议、决定的执行,不得干扰业主大会的正常工作。 业主大会形成的决议、决定违反法律、法规和规章的, 业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府举报,由 受理单位依法处理;业主大会形成的决议、决定侵害业主合 法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。 7.3 业主可以幢、单元为单位设立业主小组,业主小组 由该幢、单元的全体业主组成。业主小组讨论、决定本幢、 本单元物业共用部分的经营、收益分配及维修等事项,根据 该幢、 单元的全体业主约定, 业主小组还可以履行下列职责: (一)讨论业主大会拟讨论的事项; (二)推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业 主的意愿。 业主小组通过召开业主小组会议履行上述职责。业主小 组会议的召集人由该小组业主推选的业主代表担任,会议议 事程序参照业主大会会议程序执行。

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业主小组依法履行上述职责作出的决定,应当及时告知 相关业主和业主委员会。业主委员会认为业主小组决定的事 项,与业主大会作出的决定有抵触的,应当就此及时召开业 主大会临时会议予以讨论,并作出决议。 7.4 推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当 于参加会议前 3 日,就业主大会会议表决的事项书面征求其 所代表业主的意见,业主代表不能代替业主本人作出决定。 表决书应当经业主本人签字后,由业主代表送达业主大会会 议投票表决。 7.5 业主可以委托代理人参加业主大会会议、业主小组 会议,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投 票表决。 7.6 业主大会发生下列情形之一的,应当由业主委员会 向社会公告,并向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府 做书面报告,在街道办事处、乡镇人民政府的指导下,做好 财务清算工作: (一)建筑物灭失的; (二)物业管理区域发生变化的; (三)其他原因导致业主大会事实灭失的。 财务清算结束后 30 日内,业主委员会应按规定向有关 部门办理业主大会注销以及业主大会、业主委员会印章注销 等手续,因为物业管理区域合并导致业主大会解散的,业主 委员会将保管的其他档案资料移交给调整后物业管理区域

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内的业主委员会,建筑物灭失的或其他原因导致业主大会事 实灭失的,业主大会将保管的其他档案资料移交给当地街道 办事处、乡镇人民政府。 7.7 业主委员会委员资格、人数、任期、更换、候补及 补选办法、会议形式、议事规则和工作制度。 7.7.1 不能担任业主委员会委员的行为:有以下行为的 业主,不能担任业主委员会委员: (一)擅自搭建建筑物、构筑物; (二)擅自拆改房屋承重结构; (三)擅自改变住宅外立面; (四)擅自拆改燃气管道和设施; (五)在物业管理区域内的物业服务机构任职,或与其 关联机构有利害关系的; (六)违反法律、法规和规章的其他行为。 7.7.2 业主委员会的产生:业主委员会由业主大会会议 选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主监督。业主 委员会的每名委员在业主委员会会议上具有同等表决权。 7.7.3 业主委员会主任、副主任的产生:业主委员会主 任和副主任在全体委员中推举或选举产生,业主委员会主任 或者副主任委员资格终止的,业主委员会应及时召开会议, 重新选举产生业主委员会主任或者副主任。 7.7.4 业主委员会会议种类: 业主委员会会议分为定期会 议和临时会议。有下列情形之一的,业主委员会应当自业主

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提议和情形发生之日起 7 日内组织召开业主委员会临时会 议: (一)经三分之一以上业主委员会委员提议; (二)业主委员会主任认为有必要的; (三)业主委员会就业主提议形成议案的。 业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。 7.7.5 业主委员会议事规则和工作制度:业主委员会会 议由业主委员会主任或其委托的副主任负责召集和主持,业 主委员会应当做好会议的书面记录。业主委员会作出决议或 决定应至少有超过备案全体委员半数以上的委员的同意且 书面签署。 业主可以查阅、抄录和复制业主委员会所有会议资料, 并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主 委员会应当在接受询问之日起 7 日内予以答复。涉及业主个 人隐私的会议资料,应当征得相关业主本人同意。 7.7.6 业主委员会决定的效力:业主委员会作出的决定, 对业主委员会委员和业主具有约束力,业主委员会委员和业 主必须共同遵守;持不同意见的委员、业主不得抵制业主委 员会决定的贯彻执行,不得干扰业主委员会的正常工作。 业主委员会作出的决定违反法律、法规和规章的,业主 可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府举报,由受 理单位依法处理;业主委员会作出的决定侵害业主合法权益 的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

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7.8 业主大会、业主委员会等业主大会其他执行机构经 费的筹集、使用和管理制度 业主大会和业主委员会等业主大会其他执行机构的工 作经费由全体业主分摊或从经营物业共用部分收益中提取, 归全体业主共有,不得向物业企业或其他管理人摊派。 业主大会的财务管理由业主委员会负责,财务管理人员 由负责人、会计和出纳组成,负责人由业主委员会任命的一 名委员担任。财务管理人员不能继续履行职责时,业主委员 会应及时确定接管人员。 7.9 业主大会、业主委员会印章和档案等管理制度 业主大会和业主委员会依据各自的职责范围使用印章。 每次印章使用应当有记录,记录内容包括申请使用人姓名、 用途、盖章人姓名。记录应当存档,供业主查阅。 8.[适用范围] 8.[适用范围]本规则适用于本市行政区域内的住宅区 业主大会的活动,非住宅区业主大会活动参照本规则。 9.[备案] 9.[备案]业主大会议事规则内容以在政府备案的文件 备案 为准。 10.[格式及填写说明] 10.[格式及填写说明]业主大会议事规则正文应当用 A4 格式及填写说明 纸打印,空格部分应当用钢笔(黑色墨水、蓝黑墨水) 、签 字笔或者打印填写,空格部分若不填写内容,应当用“/” 划掉。

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