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小区业主大会议事规则


小区业主大会议事规则
(草案)
第一章 总则 第一条 为维护小区全体业主的合法权益,规范业主大会、业主委员会议事

活动,根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等 有关规定,制定本小区业主大会议事规则。 第二条 业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构,依法管理、决策

小区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。 第三条 业主大会的决定对物业管理小区内的全体业主具有约束力。

第四条 业主大会由物业管理小区内的全体业主组成,一个物业管理小区只能 成立一个业主大会。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首 次业主大会会议召开之日起成立。 第五条 考虑到小区业主较多,住家业主和经营业主合计达到了 1000 多户,本 小区业主大会采用业主代表大会制,代表由各楼栋推选产生。每位代表须经所代 表的业主过半数的面积及业主同意,业主代表大会代表业主大会行使表决权。本 议事规则内业主大会相关职权可由业主代表大会行使,同样具有法律效力

第二章 第六条

业主大会成立程序

成立业主大会提议。召开业主大会的提议有如下情形:

(一)业主委员会成立前,由业主代表组成筹备组,筹备组作为召集人提议 召开业主大会。 (二)业主委员会成立后,由业主委员会作为召集人提议召开业主大会。 (三)20%以上的业主提议,向全体业主发出召开首次业主大会的的倡议。 第七条 大会筹备工作。筹备组按照《物业管理首次业主大会、业主委员会

成立程序》作好开会前的准备工作。根据业主的提议,修改业主大会议事规则和 业主公约,制定选票、核实业主情况,并将组织召开业主大会的会议通知和有关 材料告知所在街道办事处,区建设局。 第八条 发布公告。业主大会召开会议前 15 日筹备组应当将召开会议的内容

以书面形式向物业管理区域内业主公告。住宅小区的业主大会会议,应当同时告 知所在街道办事处,区建设局。 第九条 征询意见。筹备组发放征询意见表和选票,将业主大会议事内容书

面征询物业管理区域内业主意见。业主或者委托代理人填写征询意见表和选票, 并签名有效。 第十条 回收统计意见。筹备组通过投票箱、上门或寄挂号信回收物业管理

区域内业主意见, 进行综合意见或统计票数, 进行表决 (可邀请所在街道办见证) 。 筹备组发放和回收征询意见表和选票可分区或组团分步骤进行。 第十一条 通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或者首次业

主大会筹备组作书面记录并存档。筹备组必须在公告栏通报业主大会议事决定的 时间,通报征询意见和选票结果,接受物业管理区域内业主的查询和监督。召集 人将业主大会的议事决定自会议结束后 3 日内以书面形式在物业管理区域内公 告,并将有关材料送所在区建设备案。

第三章 议事内容 第十二条 业主大会的议事内容:

(一)制定、修改业主委员会章程、业主公约和业主大会议事规则; (二)制定物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理规约; (三)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作; (四)决定物业服务方式,通过公开招投标的方式选聘、续聘、解聘物业服 务企业或其他物业管理人; (五)决定专项维修资金使用、续筹方案; (六)听取和审查业主委员会的工作报告; (七)审议批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案,决定业主委员会 委员报酬; (八)制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、经营方案; (九)改变或撤销业主委员会不适当的决定; (十)决定物业管理小区内的其他重大事项。 第十三条 业主委员会的议事内容:

(一)组织召集业主大会会议,向业主大会报告工作;

(二)为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作,经业 主大会决定和授权,代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同; (三)组织业主委员会的换届选举,组织修订业主公约和业主大会议事规则; (四)负责业主资格登记和变更,督促业主、物业使用人遵守业主公约、按 时缴交物业服务费用; (五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物 业服务合同,协调处理物业管理中的有关问题; (六)提出专项维修资金续筹方案,督促专项维修资金缴交责任人按照规定 缴交专项维修资金,组织业主讨论专项维修资金使用; (七)公告业主大会议事规则、业主公约、物业服务合同和业主大会决议等 内容; (八) 对违反业主公约及损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以 及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 (九)按业主大会授权决定共有物权的经营方案,签订经营合同,管理经营 收入。按业主议事规则公布帐目。 (十)保管业主建筑物区域共有物权产权证、业主资格登记资料、共有物业 图纸、合格证、维修记录等全部资料。 (十一)并办理社团登记及业主公共物权方面的诉讼事项。

第四章 投票规则 第十四条 业主大会作出决定,须经登记业主的专有部分面积二分之一以上

且占登记业主总数二分之一以上的业主同意。业主大会作出专项维修资金使用、 续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的,须经登记业主的专有 部分面积三分之二以上且占登记业主总数三分之二以上的业主同意。 第十五条 业主投票权是按已登记的业主拥有物业的面积和户数确定,持有

房产证或经房管局确权的预售契约为投票权人。业主的投票权可委托使用人或承 租人或其他业主行使,但使用人及承租人不具有业主委员会委员的被选举权。 第十六条 选举委员会将派人逐户上门进行业主代表推选,各业主应积极配

合。送达房屋使用人或租户的,视为送达业主本人。投票人必须在投票上填写业 主拥有物业面积或所代表业主投票权并签名(盖章)。

第十七条 同一物业业主超过一人的,由其中一名共有人签名确认的意思表 示,视为全部物业共有人的意思表示。 第十八条 业主委员会委员应当是本物业区域内的业主,并符合下列条件: (一)具有完全民事行为能力; (二)遵守国家有关法律、法规; (三)遵守业主大会议事规则、管理规约,履行业主义务; (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁; (五)具有一定的组织能力; (六)具备必要的工作时间。 第十九条 有以下行为之一的业主,不能担任业主委员会委员: (一)不遵守本议事规则; (二)违反管理规约; (三)违章搭建建筑物、构筑物; (四)擅自拆改房屋承重结构; (五)擅自改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗; (六)擅自拆改燃气管道和设施; (七)在物业区域内的物业服务机构任职,或与其关联机构有利害关系的;

第五章 议事方式 第二十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,业主大会每半年召开 1

次定期会议。有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 (一)50%以上业主委员会委员提议; (二)20%以上业主提议; (三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的; (四)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。 第二十一条 业主大会会议可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管

理区域内持有 1/2 以上已登记投票权的业主代表参加。 第二十二条 业主应当亲自参加业主大会,积极行使自己的权利。

业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加。

第二十三条

业主大会议事采用以下方式:

(一)业主代表大会形式:业主代表须经所代表的单位面积 1/2 且人数 1/2 同意,业主代表因故不能参加业主大会的,其所代表的业主可以另外推选一名业 主代表参加。业主代表持所代表区域的全部投票权。 (二)书面征求意见:业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿, 并签名确认。经收集汇总表决结果,形成业主大会的决定。 第二十四条 业主大会采用以下形式征求、回收业主意见,进行表决。

(一)设投票箱:在物业管理区域内分设多个投票箱,由业主自行将个人意 见投入意见箱内,经业主大会统计汇总,进行表决。 (二)设专人派发、回收意见:由业主委员会或者业主大会筹备组组织有关 人员逐户派发、回收业主意见,经业主大会统计汇总,进行表决。 第二十五条 如果业主大会决定选择业主代表大会作为业主大会会议的形

式,业主代表在业主大会前采用以下形式,听取、收集、反映所代表业主的意愿, 参加业主大会行使投票权。 业主代表推选产生必须由其所代表的业主持有 1/2 以上投票权的业主通过, 业主代表任期内负责听取所代表业主的意见、向业主大会如实反映所代表业主的 意见、征求所代表业主对业主大会议事内容意见;业主代表在参加业主大会表决 前,应当于参加业主大会会议 3 日前,就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主 意见。并根据持有 1/2 以上投票权的业主的意见,行使投票权,其表决的投票权 是其所代表业主投票权的总和。 第二十六条 业主大会授权业主委员会的议事方式:

(一)业主委员会由业主大会选举产生,是业主大会的执行机构,对业主大 会负责。 (三)业主委员会设职数 7 名,其中主任 1 名,副主任 2 名,秘书长 1 名, 委员 3 名。业主委员会每届任期 3 年,委员任期届满可连选连任。 (四)每次业主委员会会议应在召开 3 日前通知全体业主委员参加。 (五)业主委员会会议决定问题采取少数服从多数的原则。业主委员会会议 必须有过半数委员出席,每位委员有一票表决权,作出决定经全体委员人数半数 以上同意。 第二十七条 业主委员会的议事程序:

(一)业主委员会会议有定期会议和临时会议;定期会议每季至少召开一次; 有 1/3 以上委员提议或者主任认为必要时,应当召开临时会议。业主委员会会议 由主任召集、主持,主任因故缺席时,由副主任召集、主持。 (二)发布公告。业主委员会将召开会议通知、议事内容以书面形式在物业 管理区域内公告。 (三)审议内容。业主委员会在业主大会授权范围内进行审议。 (四)业主委员会应当作好会议记录,出席会议的委员应当在会议记录上签 名。 委员应当对业主委员会的决议承担责任。业主委员会的决议违反法律、法规 侵害业主合法权益,造成严重损失的,参加决议的委员应承担相应的责任,但在 表决中对决议有异议并记载在会议记录中的,该委员可以免除责任。 (五)通报议事决定。业主委员会在公告栏通报业主委员会议事情况、议事 内容及其决定。 (六)决定执行。业主委员会执行会议决定或委托物业服务公司执行会议决 定。

第六章 附则 第二十八条 本规则所称业主是指物业管理区域内房屋的所有权人,包括

尚未出售物业的建设单位。 第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内,将业主大会的成

立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在 地的区建设备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的,依前款规定重新备案。 第三十条 业主委员会任期满 2 个月前,应当召开业主大会会议进行业主委

员会的换届选举。前一届业主委员会的工作自任期届满停止工作。 第三十一条 业主委员会不履行组织召开业主大会职责的,经 20%以上业主

提议,可召开业主大会, 第三十二条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,经业

主大会会议表决通过预算。经费由业主委员会收取,从共用部位、共用设施设备 经营收益提取,合计为 _____元/年;经费不足时由业主委员会负责向业主收取, 或委托物业服务企业在收取物业服务费时收取。收取额度由业主委员会提出报业 主大会审批通过。经费开支包括:业主大会、业主委员会会议开支、必要的日常

办公费等、业主委员成员工资等费用。经费收支帐目委托所聘用的物业服务企业 派专人负责管理,每季度进行财务报告。业主委员会应当制定年度财务预算、决 算方案,报业主大会决定,并应该以书面形式将年度财务预算、决算方案和经费 收支帐目于业主大会会议结束后 7 日内在物业管理区域内公告,接受业主的质询。 第三十三条 第三十四条 本规则未规定的事项,按照有关法律法规的规定执行。 本议事规则经业主大会通过后生效,同时报当地区建设备案。


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