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小区业主大会议事规则


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)小区业主(代表)大会议事规则
第一章 总 则

第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益,规范业主(代表) 大会、业主委员会的议事活动,根据《中华人民共和国物权法》、 《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、住房城乡建设部 《业主(代表)大会和业主委员会指导规则》等有关规定,制定本 物业管理区域业主大会议事规则。 第二条 本业主(代表)大会名称 为: 第三条 本业主(代表)大会由物业管理区域内的全体业主 (代表)组成, 代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行职 责。 业主委员会是业主(代表)大会的执行机构。业主委员会委员 经过半数的业主(代表)同意产生。业主委员会接受业主监督,根 据物业服务合同,监督和协助物业服务企业履行义务,规范服务 行为。 第四条 业主(代表)大会、业主委员会接受物业所在地街道办事处、社区 居民委员会的监督和指导,积极配合社区居民委员会共同做好和 谐社区建设工作,并接受区(县、市)物业主管部门的业务指导。 第五条 本议事规则经业主(代表)大会通过,对全体业主具有约束力。 第六条

一个物业管理区域成立一个业主(代表)大会。业主(代表) 大会自首次业主(代表)大会会议表决通过管理规约、业主大会议 事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。业主(代表)大会及 业主委员会于成立之日起 30 日内将《业主(代表)大会和业主委员 会指导规则》第三十三条规定的材料送物业所在地街道办事处和 区物业主管部门备案。 第二章 第七条 业主(代表)大会决定以下事项: (一)制定和修改业主(代表)大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员; (四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案; (五)选聘和解聘物业服务企业; (六)筹集和使用专项维修资金; (七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)改变共有部分的用途; (九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用; (十)改变或撤销业主委员会的不当决定; (十一)决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜; (十二)制定物业服务合同无法履行等情形的应急预案; (十三)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的其 他重大事项。 决定第(六)项和第(七)项规定的事项,应当经 1/2 以上 的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应 业主(代表)大会

当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的 业主同意。 第八条 业主(代表)大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每 年召开 4 次。 有下列情形之一的,业主委员会应当自业主提议和情形发生 之日起 60 日内组织召开业主(代表)大会临时会议: (一)经 20%以上业主提议的; (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的; (三)业主委员会委员空缺达半数(含)以上的。 第九条 属第八条召开业主大会临时会议第一项情形的,应符合下列条件: 1、有明确发起人; 2、提议事项明确,属于业主大会议事范围; 3、随附提议人产权证复印件。 业主委员会接到提议书面申请后,应对提议的真实有效性进 行核实,并进行分析、研究,在收到提议之日起 30 日内对是否召 开业主(代表)大会会议作出决定。决定召开业主(代表)大会会议 的,应当在作出召开决定之日起 30 天内(未作出决定的在收到提 议之日起 60 天内)召开会议,就提议事项征求业主意见并进行表 决,业主(代表)大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。决 定不召开的,应说明事实、理由和依据,并在物业管理区域内书 面公告。逾期未作出决定的,视作提议有效。 业主委员会未按时作出决定或者业主委员会决定不召开临时 会议,但经核查后业主提议符合第八条规定情形的,街道办事处 应责令业主委员会限期召开;逾期仍不组织召开的,可以由物业

所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下组织业主 召开。 第十条 业主(代表)大会会议可以选择下列形式召开,以后具体会议形式 由业主委员会确定。 (一)集体讨论的形式; (二)书面征求意见的形式。 采用集体讨论形式议事的,选择:由业主推选业主代表参加 会议,以每幢楼为单位,推选产生一名代表; 业主代表应当在参加业主(代表)大会会议 3 日前,就业主(代 表)大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投 票表决的,业主的赞同、反对、弃权的具体意见经本人签字后, 由业主代表在业主(代表)大会投票时如实反映。 第十一条 业主(代表)大会采用以下 3 种形式进行表决: (一)设投票箱:在物业管理区域内设投票箱,由业主自行 将个人意见投入投票箱内,经业主委员会(业主(代表)大会筹备 组)统计汇总,公布表决结果; (二)专人送达、回收意见:由业主委员会或业主大会筹备 组组织有关人员逐户送发、 回收业主意见, 经业主委员会 (业主(代 表)大会筹备组)统计汇总,公布表决结果; (三)电话委托投票。 第十二条 业主(代表)大会会议按下列程序召开: (一)会议筹备。业主委员会做好开会前的准备工作。根据 业主的提议、意见、建议,草拟会议议题,确定会议召开形式、

时间、地点、议程,制定征询意见表或表决票,核实业主(代表) 人数等情况。 (二)发布公告。业主(代表)大会会议召开前 3 日,由业主 委员会将召开会议的时间、地点、议题和议程等主要事项以书面 形式在物业管理区域内的显著位置向全体业主公告,同时告知所 在地镇人民政府、社区居民委员会。 (三)召开会议。业主委员会应在会议当天发放征询意见表 或选票,将业主(代表)大会议事内容书面征询业主(代表)意见。 业主(代表)填写征询意见表或选票,并签名确认。 业主委员会可通过设立投票箱、上门送票或电话委托投票等 形式回收业主(代表)意见,组织验票、计票,进行表决,邀请镇 人民政府、社区居民委员会指导、监督。 (四)通报大会议事决定。业主委员会以书面形式在公告栏 通报会议决议,接受业主的查询和监督。业主(代表)大会会议应 当由业主委员会作书面记录并存档。 第十三条 业主(代表)大会形成的决议,对本物业管理区域内的全体业 主具有约束力,业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制 业主大会决定的执行,不得干扰业主(代表)大会的正常工作。 业主(代表)大会形成的决议违反法律法规的,业主可以镇人 民政府和市物业主管部门举报, 由受理单位依法处理; 业主(代表) 大会形成的决议侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请 求人民法院予以撤销。 第十四条 业主(代表)因故不能参加业主(代表)大会会议的,可以书面委托 代理人参加会议。书面委托委托书,应载明委托事项、委托权限 及期限。受委托的代理人必须是所代表业主中的业

主; 第十五条 业主(代表)大会对所提议案已经作出决定的,业主在 月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。 第十六条 利用物业管理商业用房、共用部位、共用设施设备和场地进行经 营的,所得经营性收入的收益,主要用于以下用途: 1、业主(代表)大会、业主委员会的工作经费; 2、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养 护; 3、补充专项维修资金; 4、弥补物业服务费用的不足; 第三章 第十七条 业主委员会履行以下职责: (一)执行业主(代表)大会的决定和决议; (二)召集业主(代表)大会会议,报告物业管理实施情况; (三)与业主(代表)大会选聘的物业服务企业签订物业服务 合同; (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协 助物业服务企业履行物业服务合同; (五)监督管理规约的实施; (六)按照约定组织补选业主委员会委员; (七)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用; 业主委员会 六 个

(八)组织和监督专项维修资金的筹集和使用; (九)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷; (十)业主(代表)大会赋予的其他职责。 第十八条 业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任,并应当符合 下列条件: (一)具有完全民事行为能力; (二)遵守国家有关法律、法规; (三)遵守管理规约、居民公约、业主(代表)大会议事规则, 模范履行业主义务; (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有较强的社 会公信力; (五)具有一定组织能力; (六)具备必要的工作时间。 业主是法人或其他组织的,可以授权自然人参加业主委员会 委员的选举。一个物业管理区域内,一户可由一个自然人代表。 房屋共有的, 业主可以授权共有人参加业主委员会的选举。 车位、 摊位等特定空间可计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。 未参与表决的业主,其投票权数可以计入以表决心的多数票。 第十九条 有以下行为的业主,不能担任业主委员会委员: (一)不遵守本议事规则; (二)违反有关法律、法规及管理规约; (三)违章搭建建筑物、构筑物; (四)擅自拆改房屋承重结构; (五)擅自改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗; (六)擅自拆改燃气管道和设施;

(七)在物业管理区域内的物业服务机构任职,或与其关联 机构有利害关系的; (八)拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他 损害业主共同权益行为的; (九)违反规定改变房屋使用性质、使用功能的。 第二十条 本物业管理区域业主委员会设委员 副主任 委员会每届任期为 5 5 名, 其中主任 1 名, 1 名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主 年,委员可以连选连任。

业主委员会实行等额选举或差额选举,二者可任选一种。业 主委员会委员得票数应当符合法律规定。 业主委员会实行差额选举的,差额比例为 7 :5 。 业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票 数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候 补委员,其人数为 具有表决权。 第二十一条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每 度 召开一次。 有以下情形发生时召开临时业主委员会会议: (一)业主(代表)大会决定召开业主委员会会议的; (二)经三分之一以上业主委员会委员提议; (三)业主委员会主任认为有必要的。 第二十二条 业主委员会会议应当按照下列规则召开; 季 2 。候补委员可以列席业主委员会会议,不

(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集,主任和副主 任均不履职的,由物业所在地街道办事处指定业主委员会其他委 员召集; (二)委员因故不能参加会议的,提前 1 日向业主委员会召 集人说明; (三) 召集人提前 3 日将会议通知及有关材料送达每位委员; 业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会派代表参加; (四)会议召开 3 日前,在物业管理区域内公告业主委员会会 议的内容和议程,听取业主的意见和建议。 (五)会议应有过半数的委员出席,作出的决定(包括形成 的业主委员会议案)必须经全体委员半数以上同意。业主委员会 委员不能委托代理人参加会议。 (六) 做好会议书面记录,并由主持人和记录人签字;涉 及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字; (七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或 签署,并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印 章后存档; (八) (八) 业主委员会应当将业主委员会的决定(包括 业主委员会议案)在作出之日起 3 日内以书面形式在物业管理区 域内显著位置公告,接受业主的查询和监督。 第二十三条 业主委员会依法、依约作出的决定,对业主委员会委员和业 主具有约束力,业主委员会委员和业主必须共同遵守;持不同意 见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行,不得干扰 业主委员会的正常工作。 业主委员会作出的决定违反法律法规和共同约定的,业主可 以向镇人民政府和市物业主管部门举报,由受理单位依法处理;

业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以 依法请求人民法院予以撤销。 第二十四条 业主委员会委员(含主任、副主任)缺额,由候补委员按照 得票顺序自动补足,业主委员会应当及时将委员缺额和候补委员 递补的情况在物业管理区域内的显著位置公告。无候补委员或候 补委员名额用完仍缺额的,业主委员会应当组织召开业主(代表) 大会会议补选业主委员会委员。业主委员会委员空缺达半数以上 的,由物业所在地的社区居民委员会在镇人民政府的指导和监督 下,代行业主委员会职责,并召开业主(代表)大会临时会议重新 选举业主委员会;在重新选举之前,任何业主委员会委员不得以 业主委员会的名义从事活动。 业主委员会委员集体提出辞职的,应向业主(代表)大会说明 辞职理由,并以书面形式告知街道办事处。在报告同时,应当将 其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交由街 道办事处暂时保管。 新的业主委员会产生后,及时与街道办事处进行档案资料、 印章及其他财务账目等的转交。 第二十五条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列 行为: (一)挪用、侵占业主共有财产; (二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关 系业主提供的利益或者报酬; (三) 利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费、 停车 费等应缴费用; (四)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用;

(五) 泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活 动; (六) 其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的 行为。 业主委员会委员违反前款规定的, 经业主委员会会议决定中 止其委员职务, 并提请业主(代表)大会会议决定终止其委员职务。 第二十六条 (一)、《业主(代表)大会和业主委员会指导规则》第四十三条规 定情况之一的; (二)、因疾病等原因丧失履行职责能力的; (三)、 以书面形式向业主(代表)大会或者业主委员会提出辞 职的。 业主委员会委员资格终止的, 按照 《业主(代表)大会和业主 委员会指导规则》第四十五条、五十六条规定做好移交工作。 第二十七条 业主委员会应建立工作档案,指定专人保管,工作档案应当 包括以下内容: (一)《业主(代表)大会和业主委员会指导规则》第四十条规定 的内容 ; (二)有关法律、法规和业务往来文件; (三)利用物业共有部分经营所得收益的收支情况清册; (四) 业主(代表)大会、 业主委员会工作经费的收支情况清册; (五)其他需要保存的资料。 业主可以查阅档案资料,并有权就涉及自身利益的事项向 业主委员会提出询问, 业主委员会应当在接受询问之日起 7 日内 予以答复。 第二十八条

业主委员会应建立印章管理规定,并指定专人保管。业主(代 表)大会和业主委员会按印章管理规定在各自的职责范围使用印 章,每次印章使用应当有记录,记录内容包括申请使用人姓名、 用途、盖章人姓名。记录应当存档,业主可以查阅。 业主(代表)大会、业主委员会印章遗失的,业主委员会应当 向社会公告,并按照相关规定重新刻制业主(代表)大会、业主委 员会印章。违反印章管理规定或印章遗失造成经济损失或不良影 响的,由责任人承担相应的责任。 第二十九条 业主(代表)大会、业主委员会等工作经费由全体业主承担, 经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。 工作经费来源采用共用部位、共用设施设备等经营收益筹集 方式: 工作经费用于下列开支: (一)电话费、纸张费、邮递费等日常办公等费用; (二)有关人员工作补助。 经费收支帐目由业委会经费管理员 监督、质询,公布时间不少于 7 天。 第三十条 业主委员会应督促违反约定不交纳物业服务相关费用的业主, 并限期交纳。经书面催交,无正当理由逾期不交纳物业服务相关 费用的业主,业主委员会可以采用在本物业管理区域内进行公示 等方式协助物业服务企业进行催交。 第三十一条 代为管理,每年(季度/半 年/年)在物业管理区域内显著位置公布经费使用情况,接受业主

如发现有《山东省物业管理条例》第四十四条规定行为时,业主 委员会应当根据管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效 的,业主委员会应当及时报告有关行政管理部门。 第三十二条 业主委员会任期届满前 3 个月,应当组织召开业主(代表)大 会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍未组 织召开业主(代表)大会会议进行换届选举的,由物业所在地的社 区居民委员会在街道办事处指导和和监督下,组织换届选举工作。 业主委员会应当自任期届满之日起 10 日内,将其保管的档案 资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员 会,由社区居民委员会代行业主委员会职责的,应移交社区居民 委员会暂时保管。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求物业 所在地公安机关协助移交,也可向人民法院提起诉讼。 业主委员会任期届满,不得继续履行职责。 第四章 第三十三条 本议事规则经 会会议讨论通过。 本议事规则由业主委员会根据业主(代表)大会的决议修改。 修改后的规约,经业主(代表)大会会议通过之日起生效。 本议事规则未尽事项由业主(代表)大会补充。业主(代表)大 会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。 第三十四条 本议事规则由业主(代表)大会会议解释。 年 月 日业主(代表)大 附则


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