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第三 小区业主大会议事规则


小区业主大会议事规则(示范文本)
( 年 月 第一章 业主大会名称: 物 业 名 称: 日业主大会投票通过) 总 则

业主委员会办公地址: 物业管理区域范围: 米, 总建筑面积 绿化面积约 东至: 西至: 南至: 北至: 第一条 为保障本物业管理区域内业主大会的规范设立、 运 小区 占地约 户, 门面 %。 平方 户,

万余平方米, 住宅 平方米,绿化率

作,维护业主的共同利益与合法权益,根据《重庆市物业管理条 例》 、 《重庆市业主大会实施办法》等相关法规和政策规定,制定 本物业管理区域内的业主大会议事规则(以下简称本规则) 。 第二条 本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活

动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自治、自律性文件,

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是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现, 是业主大会运作 的基本准则和依据。 第三条 业主大会代表和维护本物业区域内全体业主在物

业管理活动中的合法权益;监督和协助物业管理企业,开展物业 管理服务活动,保障物业的合理、安全使用,维护公共秩序和优 良环境;组织、发动广大业主,共同建设和维护整洁、舒适、安 全、文明的居住和工作环境。 第四条 业主大会由本物业管理区域全体业主组成, 自首次

业主大会会议召开之日起成立, 它是业主集体行使权利和维护全 体业主合法权益的组织。 业主委员会是业主大会的执行机构。 业主大会成立后确定为业主的或认定业主身份的, 自动成为 业主大会的成员。 第二章 第五条 业主大会

业主大会履行以下职责:

(一)制定、修改本规则和《管理规约》 ,监督业主委员会的 工作; (二)选举、罢免业主委员会委员; (三)变更、撤销业主委员会超越权限的决定; (四)选聘、解聘物业管理企业;

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(五)决定业主大会诉讼事宜; (六)商定业主委员会的必要经费; (七)决定物业专项维修资金的交缴、使用和续筹方案; (八)审查业主委员会和物业管理企业的工作报告,定期听 取业主委员会、 物业管理企业关于物业管理事务处理情况和物业 维修资金的使用情况的报告; (九)决定改变物业专有部分、部分共用部分、全体共用部 分既定用途; (十)决定共用部分和共用设施设备收益的管理、使用和分 配; (十一)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设 施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (十二)决定涉及业主共同利益的其他重大事项。 第六条 业主大会召开,可采用以下三种形式:一是采用全

体业主集体讨论的形式;二是采用书面征求意见的形式;三是业 主人数较多时,可采用业主小组会议与业主大会相结合的形式 (渝国土房管发〔2006〕548 号指导意见,建议 2000 户以上可 采用此形式);

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对于采用第三种形式的,则可按楼栋情况成立业主小组,业 主小组由该部分物业的全体业主组成,选举产生业主小组组长。 涉及该楼栋的具体事务由业主小组会议决策; 涉及多个楼栋物业 管理事务的,由该部分楼栋的业主小组共同决策;涉及整个小区 物业管理重大事务的,则由业主大会决策。业主小组会议由业主 委员会和该业主小组组长共同主持召开, 会议形式及议事方式参 照业主大会模式。对于需业主大会决策的,可由业主小组先行召 开会议, 然后由小组组长将业主小组会议情况如实反映到业主大 会上,由业主大会再行决策,确保民主性与可操作性的统一。 第七条 本业主大会由业主按户推选业主代表参加会议,业 主代表产生方式如下(建议 2000 户以上可采用此形式,但代表人 数不得少于 30 人): 1、 根据小区状况,高层楼栋每栋产生业主代表 层楼栋每栋产生业主代表 业主代表大会。 2、业主代表由所在单元业主推选,采用自荐、推荐的方式 产生,已得票最多的顺序产生,并确定一名后备业主代表。如果 某单元没有业主自荐或推荐, 筹备组有义务协助该单元推选业主 代表。 3、该业主代表经该单元业主二分之一以上联名提议,可以 名,门面产生业主代表 名(低 名) ,组成

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更换业主代表,筹备组或业委会协助选举更换。 第八条 业主代表应当在参加业主大会会议 3 日前, 就业主

大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见, 并在业主大会会议 上如实反映。 凡需投票表决的, 业主的赞同、 反对及弃权的意见, 经本人签字后,由业主代表在业主代表大会投票时如实反映。 业主代表因故不能参加业主大会会议的, 由该单元后备业主 代表参加。 第九条 本业主大会采用专人送达、回收意见方式表决。由

筹备组、业主委员会(换届工作小组)事前发布公告,由业主代 表逐户派发、回收业主意见(业主意见须经业主签名,并注明业 主所住房号) ,经筹备组、业主委员会(换届工作小组)统计汇 总,公布表决结果。 统计汇总计票时,要有不少于 2/3 的业主代表参加,及 1/2 以上筹备组或业主委员会委员参加,并邀请区房管局、街道办事 处人员在场监督,并对计票有关情况予以书面签字认可。 已送达的征求表决意见单,业主应当及时提出同意、反对、 弃权意见并签名。对于无法送达的业主,采用公告方式送达,在 公告规定的时间内仍然不反馈意见的,视为同意业主大会的决 议。 第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

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业主大会每年的第一季度召开一次定期会议。 有下列情形之一的, 业主委员会应当及时组织召开业主大会 临时会议: (一)20%以上业主代表提议; (二)发生涉及全体业主共同利益事项,需要及时处理的; (三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的; 第十一条 业主大会会议按下列程序召开:

(一)会议筹备工作 业主委员会(换届工作小组)做好开会前的准备工作。根据 业主的提议,草拟议案、制定征询意见表或表决票(选票) 、核 实业主情况。 (二)发布公告 业主大会召开会议前 15 日, 由业主委员会 (换届工作小组) 将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业 主公告。发生重大事故或紧急事件等需要及时处理时,也要及时 通知和公告;并同时告知街道办事处、社区居民委员会。 (三)征询意见或投票表决 采用书面征求意见形式的,业主委员会(换届工作小组)应 发放征询意见表或表决票(选票) ,将业主大会议事内容书面征 询物业管理区域内业主意见或投票表决。

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(四)回收统计意见 业主委员会(换届工作小组)根据第九条的规定回收业主意 见,进行意见汇总或者票数统计。 (五)通报大会议事决定 业主委员会(换届工作小组)在公告栏通报征询意见或投票 统计结果,接受业主的查询和监督。 业主委员会(换届工作小组)根据征询意见或投票统计结果 形成业主大会的议事决定, 应当以书面形式在物业管理区域内公 告。 业主委员会(换届工作小组)应当做好业主大会会议书面记 录并存档。 第十二条 业主在业主大会上的投票权, 以业主拥有物业的

专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算; 对已 出售但未办理房地产权属登记的物业, 按商品房买卖合同确定的 建筑面积计算。 业主人数按房地产权证数计算,一个权证计为一个业主人 数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业,业主人数按商品 房买卖合同数计算,一个合同计为一个业主人数;对未出售的物 业,建设单位计为一个业主人数。 第十三条 业主委托代理人参加业主大会会议的, 应符合下

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列约定: (一)业主是自然人,且因故不能参加业主大会会议的,应 书面委托代理人参加, 并行使投票权, 但代理人不享有被选举权; (二)不具有民事行为能力的业主,由其监护人代为行使有 关权利,但该监护人不享有被选举权。 (三)业主是单位法人的,其单位可以书面授权本单位员工参 加业主大会会议或者业主委员会。 第十四条 业主大会对所提议案已经作出决定的,业主在 1

年之内,不再就同一内容再提议召开业主大会会议进行表决,但 业主委员会认为涉及全体业主重大利益的特殊情况例外。 第十五条 召开业主大会, 应当有本物业管理区域内 1/2 以

上投票权的业主参加,业主大会作出的决定,必须经与会业主所 持投票权 1/2 以上通过。 (一)改建、重建建筑物及其附属设施、专项维修资金使用 和续筹方案必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以 上通过。 (二)业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结 果之日为准。 (三)业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约 束力。

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(四)业主委员会作出决定,应当经全体委员 1/2 以上同意。 (五)业主大会尊重物业管理企业的合法权益,涉及到物业 管理企业的,就有关事项进行事前协商。 (六)业主大会、业主委员会依法履行职责,不得作出违反 法律、法规的决定,不得作出与物业管理无关的决定。 第十六条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会

解散,在解散前,业主大会、业主委员会要在当地主管部门和街 道办事处的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。 业主大会解散前, 业主共同财产清算结束后 30 日内, 业主委 员会按规定向有关部门办理业主委员会备案、印章等注销手续, 并将保管的其他档案资料移交当地社区居委会。 第三章 业主委员会 第十七条 下职责: (一)召集业主大会会议,执行业主大会通过的各项决定, 并报告物业管理的实施情况。 (二)拟订选聘物业管理企业的方案,报业主大会决定,代 表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。 (三)拟定管理规约、本规则修改方案,报业主大会决定。 (四)拟定专项维修资金的使用、续筹方案,报业主大会决 业主委员会是业主大会的执行机构, 依法履行以

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定。按照有关政策并经业主大会授权,负责物业专项维修资金的 筹集。 (五)拟定物业共用部位、共用设施设备的使用与收益分配 方案,报业主大会决定。 (六)拟定业主委员会工作经费的分摊、交缴和管理使用办 法和业主委员会的年度财务预算方案、决算报告,报业主大会决 定。 (七)会同物业管理企业拟定物业共用部位、共用设施设备 的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案; (八)监督《管理规约》的实施,对违反《管理规约》的行 为进行处理。 (九) 督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用 的业主,限期交纳物业服务费用。 (十)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协 助物业管理企业履行物业服务合同, 并配合解决物业管理服务中 的重大问题。 (十一)协调业主与物业管理企业之间的纠纷。 (十二)对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主 大会的财物进行妥善保管。 (十三) 决定物业管理企业在物业管理区域内进行物业管理

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以外的经营活动; 第十八条 业主委员会委员具备以下的条件:

(一)具有完全民事行为能力。 (二)热心公益事业,责任心强,具备一定的组织能力。 (三)按期履行缴纳物业服务费,物业专项维修资金等业主 义务。 (四)本人、配偶,以及直系亲属未在本物业管理区域提供 物业服务的企业工作。 (五)具备履行职务的健康条件,文化水平和专业知识。 (六)具备必要的工作时间。 第十九条 业主委员会实行任期制,每届任期 年。委员

任期同业主委员会任期相同,可连选连任。 业主委员会由 (1-2) ,专业委员 第二十条 名委员组成,设主任 1 名,副主任 名,设置后补委员 名。 名

业主委员会委员的产生办法:

(一)采用由 30 名以上业主联名推荐 1 名候选人,或由业 主大会筹备组在业主、业主代表中提名推荐,或由到届的业主委 员会提名推荐的方式产生业主委员侯选人; (二)在业主代表大会召开 15 日前张榜公示业主委员会侯 选人基本情况及名单;

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(三)业主代表将业主委员会侯选人选票,交其所代表的业 主投票,然后将业主意见如实反映,采取差额选举方式,依据得 票多少顺序产生。 并按得票数预留 名候选人作为替补候选人。

(四)业主委员会缺额时,由参选本届业主委员会而未当选 的候选人,以得票多少依次增补。增补的委员作为候补委员参加 业主委员会,并由业主代表大会确认为正式委员。缺额人数超过 四分之一的,及时召开业主大会会议补选,补选的委员任期随本 届业主委员会届满终止。 (五)选举票数汇总后,选举票数多于投票人数的选举无效, 等于或少于投票人数的选举有效,选举结果当场公开宣布。 第二十一条 业主委员会选举产生之日起 3 日内召开首次

业主委员会会议,推选产生业主委员会主任和副主任。 业主委员会主任负责业主委员会的日常事务, 依法履行以下 职责: (一)负责召开业主委员会会议,主持业主委员会工作。 (二)模范遵守本业主大会议事规则,业主委员会规定及物 业管理法律、法规和政策规定。 (三)执行业主委员会的决议,协调各种关系,处理各种矛 盾及完成业主委员会交办的工作。 (四)管理业主大会和业主委员会印章、档案资料。

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(五)接受物业管理行政主管部门的培训和指导。 (六)业主委员会副主任协助主任工作。 第二十二条 业主委员会委员参加业主委员会会议等有关

活动, 参与业主委员会有关事项的决策, 执行业主委员会的决定, 完成业主委员会交办的工作。 第二十三条 业主委员会会议 每季度定期召开一次。

业主大会会议结束后 5 日内, 业主委员会召开业主委员会会 议,研究贯彻实施业主大会决定的有关事宜。 经 1/3 以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为 有必要的, 及时召开业主委员会会议, 会议召开 3 日前要通知全 体委员。 业主委员会会议应当按下列规则召开: (一)会议由主任或其委托的副主任负责召集。 (二)委员因故不能参加会议的,提前 1 日向业主委员会召 集人说明。 (三)提前 7 日将会议通知及有关材料送达每位委员。 (四)做好会议书面记录,并由主持人和记录人签字;涉及 重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。 (五)会议有过半数委员出席,作出决定须经全体委员人数 半数以上同意。

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业主委员会做出的决定,应当以书面形式向全体业主公告。 第二十四条 业主委员会负责对业主大会会议、 业主委员会

会议进程及会议决定进行书面记录;业主大会、业主委员会的会 议决定等在内的议事文件由业主委员会发布或签署; 并由出席会 议的委员签字存档。业主大会、业主委员会的决定,由业主委员 会在决定作出之日起 3 日内以书面形式在物业管理区域内公告, 并同时抄送当地物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民 委员会。 第二十五条 业主委员会的委员接受业主监督,不准有下列 行为:
(一)

挪用、侵占业主共有财产;

(二)索取、非法收受建设单位、物管服务企业、有利害关 系业主提供的利益或者报酬; (三)无正当理由拒不交纳物业服务费或者利用职务之便要 求物管减免物管费; (四)泄露其他业主的信息; (五)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责 的行为。 有下列情形之一的,其委员资格自动终止: (一)物业转让、灭失等原因不再是业主的。

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(二)有犯罪行为的。 (三)以书面形式向业主大会提出辞呈的。 (四)拒不履行业主义务的。 (五)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的,全年累计 无故缺席 4 次以上的。 (六)因疾病等原因丧失履行职责能力的。 (七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。 前款(一)项情形发生的,业主委员会委员资格自动终止后 自然终结;其他情形发生的,其委员资格自动终止后,经业主大 会会议决定通过,其委员资格终结。业主委员会委员资格自然终 结或终止的,业主委员会要记录并保存相关资料。 业主委员会委员变更或资格终止的, 自变更或资格终止之日 起 3 日内, 将其保管的档案资料、 印章及其他属于业主大会所有 的财物,移交给业主委员会或业主委员会会议决定的其他委员。 第二十六条 业主委员会任期届满前要完成换届选举工作。

其届满 2 个月前, 组建换届选举筹备组; 换届选举筹备组由本届 业主委员会委员和业主代表中推选的部分非委员业主代表组成。 换届选举筹备在当地物业管理行政主管部门、 街道办事处及 社区居民委员会的指导下, 在业主委员会任期届满前 2 个月内召 开业主大会会议,进行换届选举。换届选举中本届业主委员会应

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当报告任期内的工作情况。 业主委员会任期届满之日起 10 日内, 要将保管的资料档案、 印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会, 并办理交接手续。 第二十七条 业主委员会的产生、变更、换届、终止等备案

工作,按照《重庆市业主大会实施办法》的规定执行。 第四章 其他事项 第二十八条 业主大会会议选举产生业主委员会后, 业主委

员会要按照法规、政策的规定,与有关单位办理物业相关移交手 续。 第二十九条 业主大会做出选聘物业管理企业的决定后, 业

主委员会应当在 30 日内与业主大会选聘的物业管理企业签订物 业服务合同。 第三十条 本物业管理区域内的住宅专项维修资金, 用于保

障物业共用部位、 共用设施设备保修期满后的维修、 更新、 改造, 其缴存标准、管理、使用和监督按国家有关规定执行。 第三十一条 利用物业共用部位、 共用设施设备进行经营所

得收益,要用于补充住宅专项维修资金,其次用于支付业主委员 会活动经费。 第三十二条 业主大会和业主委员会开展工作的经费, 按照

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有关规定应由全体业主承担, 但本小区不向业主另行收取,其 来源采用业主共用部位、 共用设施设备或其他业主共有财产的经 营收益方式解决,经费收支帐目定期在物业区域范围内公布。 第三十三条 业主委员会活动经费用于下列开支:

(一)业主大会、业主委员会会议开支; (二)办公设施设备、日常办公等费用; (三)专业人员聘用、咨询顾问费; (四)本小区业主公益事务支出; (五)其他与业主委员会活动有关的必须费用。 第三十四条 业主委员会按政府有关规定建立健全印章管

理制度。印章由业主委员会负责管理,并按规定使用。除业主委 员会会议通知和业主大会授权范围内的审查动用物业专项维修 资金、审查物业服务费标准、签订物业服务合同等以外需要使用 印章的,由业主委员会会议决定。违反印章使用规定,造成经济 损失或不良影响的,由责任人承担相应责任。 第三十五条 业主大会及业主委员会的议事文件、资料,由

专人负责定期整理、立卷和存档。 业主大会建立下列档案资料: (一)各类会议记录、纪要。 (二)业主大会、业主委员会作出的决定等书面材料。

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(三)各届业主委员会备案登记的材料。 (四)业主、使用人清册。 (五)订立的物业服务合同。 (六)有关法律、法规和业务往来文件。 (七)业主和使用人的书面意见。 (八)专项维修资金收支情况清册。 (九)其他有关材料。 第五章 附 第三十六条 第三十七条 则

本规则未尽事项由业主大会另作补充。 业主及业主代表关于对本议事规则的修改建

议,可向业主委员会反馈,适当时召开业主代表大会进行修改。 第三十八条 本规则于 年 月 曰业主大会投

票通过,自通过之日起生效。 第三十九条 主管部门。 第四十条 释。 本规则通过 小区业主大会负责解 本规则制定 4 份, 业主委员会、 当地物业管理

小区业主委员会 年 月 日

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