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业主大会议事规则(示范文本2014版)


(物业项目名称)业主大会议事规则
第一章 总 则 第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益, 规范业主

大会、业主委员会的议事活动,根据《物权法》 、国家、省、市《物 业管理条例》 、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》 等有关规定,制定本物业管理区域业主大会议事规则(以下简称“本 议事规则” ) 。 第二条 业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决

定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。 任何人不得抵制决定的贯彻执行, 不得干扰业主大会和业主委员 会的正常工作。 第三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与

物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

第二章 业主大会 第四条 物业管理区域范围及相应的业主大会名称。

(一)物业管理区域范围(四至及附图) : 东至: 西至: ;南至: ;北至: ; 。

有物业管理区域划分意见书的具体见附件。 (二)业主大会名称为: 杭州市 第五条 区 (县、 市) (物业项目名称) 业主大会 。

业主大会决定以下事项:

(一)制定和修改业主大会议事规则;
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(二)制定和修改管理规约; (三)选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员; (四)物业管理形式; (五)选聘物业服务企业的资质等级、服务内容、标准以及物业 服务收费方案; (六)选聘和解聘物业服务企业; (七)筹集和使用物业专项维修资金; (八)改建、重建建筑物及其附属设施; (九)改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途; (十)利用共用部位、共用设施设备进行经营; (十一)经营性收益的管理、分配与使用; (十二)在本物业管理区域内设臵临时停车位,制定车辆在物业 管理区域内行驶、停放、收费等管理制度; (十三)撤销业主委员会的决定; (十四) ;

(十五)法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事 项。 决定上述第(七)项和第(八)项规定的事项,应当经专有部分 占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业 主同意;决定上述其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之 一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。 第六条 开: (一)会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容;确定会议召
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业主大会会议应当由业主委员会按照下列程序组织召

开形式、时间、地点、议题和议程;制定征询意见表或表决票;核实 业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况; (二)发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开 15 日 前在物业管理区域内书面公告,并将会议时间、地点、议题和议程告 知物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府; (三)发放、回收表决票。按照本议事规则第十六条发放和回收 表决票; (四)统计结果。按照本议事规则第十七条统计表决结果; (五)会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街 道办事处、乡(镇)人民政府或受其委托的社区居民委员会的监督; (六)公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管 理区域内进行公告,接受业主的查询和监督; (七)记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并 存档。 第七条 召开 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 定期会议每年 月份。 日内

次,召开时间为

有下列情形之一的, 业主委员会应当自情形发生之日起 组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占总人数 20%以上 业主提议,提议事项明确,属于业主大会议事范围且提议业主中有具 体联系人; (二)发生 、 、 等重大事故

或者紧急事件需要及时处理的; (三)
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第八条 后,在

业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请 天内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实,提议

真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的, 业主委员会应当在收 到提议之日起 日内按规定召开业主大会临时会议,就提议事项

征求业主意见并进行表决,表决议题应与提议议题相一致;提议不符 合业主大会临时会议召开情形的,业主委员会应当在 事实、理由和依据,并在本物业管理区域内公告。 第九条 业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的, 业主 日内说明

可以请求物业所在区、县(市)房产主管部门,街道办事处、乡(镇) 人民政府协调、确定召开时间。逾期仍未召开的,根据《杭州市物业 管理条例》由物业所在区、县(市)房产主管部门、街道办事处、乡 (镇)人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开,具体组织 工作按照下列第 项操作:

1.委托物业所在地的社区居民委员会实施; 2.由业主成立工作小组实施; 3. 第十条 。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式, 也可以采用书 种:

面征求意见的形式,本物业管理区域采用以下第 (一)集体讨论的形式; (二)书面征求意见的形式;

(三)业主委员会于会议召开 15 日前确定并进行公告。 第十一条 业主大会议事方式 (采取或不采取) 业主推选

业主代表参加业主大会会议的方式进行。 业主大会议事方式采取业主推选业主代表参加业主大会会议的,
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按照《浙江省物业管理条例》的有关规定执行。 第十二条 取下列第 业主推选业主代表参加业主大会会议的, 业主代表采 种方式产生: 名代表; 名代表; 名代表; 名代表。共计 名代表,

1.以幢为单位,推选产生 2.以单元为单位,推选产生 3.以楼层为单位,推选产生 4.划分为 产生 排屋 宅类型 工业物业 5. 第十三条

个推荐区域,每个推荐区域推选 名代表(别墅

名代表。其中:住宅类型 名代表,公寓

名代表,其他物业

名代表) ,非住 名代表、

名代表(商业物业 名代表、其他物业

名代表、办公物业 名代表) ;

。 业主或者业主代表因故不能参加的, 可以书面委托代

理人代为参加业主大会会议。 业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定 期限内代其行使共同管理。 非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利, 但不得担任 业主委员会委员。 第十四条 业主委托行为应明确: ; (不超过本届业主委员会任期); ;

(一)委托内容为: (二)委托期限为: (三)委托权限为: (四)委托人数为: 1.同一名业主代表接受的委托人数采取下列第
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项:

(1)不超过 3 人

(2)不超过



(3)不限人数 项: (3)不限人数 项: (3)不限人数

2.同一名业主接受的委托人数采取下列第 (1)不超过 3 人 (2)不超过 人

3.同一名非业主代理人的委托人数采取下列第 (1)不超过 3 人 第十五条 会议的业主: 1.业主到会并在会议签到表上签名; 2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名; 3.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名; 4.音像、影像资料可以确认的; 5.业主在网络上查收确认; 6. 第十六条 业主大会会议采用以下第 。 (2)不超过 人

业主大会采用以下第

(可多选)项确认参加

(可多选)种方法

进行发放、回收表决票: (一)设投票箱:在物业管理区域内设投票箱,由业主将表决投 入投票箱内; (二)专人送达、回收意见:由业主委员会组织有关人员逐户送 达并回收业主意见; (三)网络投票:由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进 行投票; (四)传真(以传真方式投票的,应在表决票中附业主本人身份 证复印件) ; (五)邮寄挂号信、快递(以邮寄挂号信或快递投票的,应在表
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决票中附业主本人身份证复印件) ; (六)音像、影像资料(以音像、影像资料投票的,音像、影像 资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达) ; (七) 第十七条 业主大会采取以下方法进行表决票的统计。 项 。

(一) 已确认参会未表决的业主, 其投票权数按照下列第 办法统计: 1.计入已表决的多数票。 2.不计入已表决的多数票。 (二)车位、摊位等特定空间 定业主投票权数的专有部分面积。

(不计入或计入)用于确

(三)不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业 服务费用、 被选举权按照下列第 等损害公共利益行为的业主,其表决权与 项办法统计:

1.予以限制,其投票权数不计入总人数、建筑物总面积; 2.不进行限制,其投票权数计入总人数、建筑物总面积; 3. 。

(四) 投票人姓名、 专有部分座落或投票人签名因未填写、 涂改、 字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。 (五)单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的,按照下列 第 项办法统计: 1.该单个事项表决意见无效,但不影响其他事项表决意见的统 计。 2.该张表决票视为无效票。
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第十八条

业主大会对某项提议已经作出决定的,业主在



内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第三章 业主委员会 第十九条 补委员 业主委员会由 名委员组成(设立候补委员的,候 名。主任、副主任在业主

名) ,其中主任1名、副主任

委员会委员中推选产生。 业主委员会每届任期为 业主委员会办公地点为 第二十条 年。 。

业主委员会为业主大会的执行机构,履行以下职责:

(一)执行业主大会的决定和决议; (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况; (三) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合 同; (四)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,监督和协助 物业服务企业履行物业服务合同; (五)审查物业管理用房的使用和经营方案; (六)通报、监督管理规约的实施情况; (七)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用; (八)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用; (九)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷; (十)业主大会授权业主委员会决定的事项。 第二十一条 需符合下列第 业主委员会委员除符合法律法规规定的条件外, 还 (可多选)项条件:

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1.

周岁以上,

周岁以下; 月以上; 。

2.每年在本物业管理区域内居住累计满 3. 第二十二条 明确有下列第

(可多选)项情形之一的业

主,不能担任业主委员会委员,已担任业主委员会委员的,可以依照 法律法规和业主大会议事规则的规定, 提议业主大会会议审议决定是 否终止其委员职务: 1.违反《杭州市物业管理条例》第 42 条中禁止性行为之一的; 2.不遵守 《临时管理规约》 、 《管理规约》 和 《业主大会议事规则》 的; 3.拒付物业服务相关费用超过 4.不交存物业专项维修资金的; 5.在本物业管理区域内的物业服务企业中工作的; 6. 第二十三条 第二十四条 第 项: 1. 1 人 ; 2. 人; 业主委员会委员实行 。 (等额或差额)选举。 月以上的;

业主委员会实行差额选举的, 差额人数规定为下列

3.差额人数少于业主委员会委员总数的 50%。 第二十五条 设立候补委员的, 未当选业主委员会正式委员且得

票数达到法定过半数的候选人, 按照得票多少顺序选取业主委员会候 补委员。 第二十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目, 按
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分期开发的

(面积或人数)比例来分配委员名额,业主委员 项:

会的产生方法采取下列第

1.召开后期开发部分的业主参加的业主大会增补业主委员会委 员; 2.召开全体业主参加的业主大会会议重新选举业主委员会; 3. 。

如采取上述第 1 项方式的, 后期选举产生的业主委员会委员任期 和先期成立的业主委员会委员任期同时结束, 当期不参加业主委员会 主任和副主任的推选。 第二十七条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。 次, 分别在 召开。

定期会议每年召开 符合下列第 规定召开临时会议:

(可多选)项条件之一的,业主委员会应当按

1.业主大会决定召开业主委员会会议的; 2.经 1/3 以上业主委员会委员提议的; 3.业主委员会主任认为有必要的; 4. 。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议, 候补委员可以列席业 主委员会会议,但不具有表决权。 第二十八条 业主委员会会议应当按照下列规则召开:

(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集; (二)召集人提前 日将会议通知及有关材料送达每位委员;

业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会参加; (三)需讨论、决定的事项应当在会议召开 3 日前,在本物业管理
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区域内公告,听取业主和非业主使用人的建议和意见; (四)委员因故不能参加会议的,提前 召集人说明; (五)会议应有过半数的委员出席,作出的决定(包括形成的业主 委员会议案)必须经全体委员半数以上同意; (六)做好会议书面记录, 并由出席会议的委员签字并加盖业主委 员会印章后存档; (七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署; (八)业主委员会的决定(包括业主委员会议案)在作出之日起 3 日内以书面形式在本物业管理区域内公告,接受业主的查询和监督。 第二十九条 业主委员会候补委员递补规则。 业主委员会正式委 日向业主委员会会议

员缺额不超过正式委员总数二分之一的, 由候补委员按照得票多少自 动递补,业主委员会应当在 日内将正式委员缺额和候补委员递

补的情况在本物业管理区域内显著位臵公告。 候补委员名额用完仍缺额的, 业主委员会应当组织召开业主大会 会议补选业主委员会委员。 第三十条 未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不 (同意或不同意)委托物业所在地的社

足总数的二分之一的,

区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业 主委员会的职责。 第三十一条 业主委员会任期届满,不得继续履行职责。

第四章 换届和改选业主委员会 第三十二条 业主委员会任期届满 3 个月前, 应当书面报告所在

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地街道办事处、乡(镇)人民政府,并按照规定组织召开业主大会会 议选举产生新一届业主委员会。 第三十三条 业主委员会的换届改选办法: 项方法

(一)新一届业主委员会委员候选人名单按下列第 产生:

1.在业主自愿报名的基础上, 由业主委员会根据业主报名情况和 名额分配方式确定候选人名单。 2.在业主自愿报名的基础上, 由业主委员会向业主发放候选人推 荐表,根据各推荐区域内被推荐人所得推荐票的多少产生。 3. 。

(二)新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生,并应当 经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上 业主同意,相关方法如下: 1.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之 一以上业主同意的委员候选人数超过应选委员数的, 按得票多少依次 当选新一届业主委员会委员; 2.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之 一以上业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的, 按下列第 方式选举产生新一届业主委员会: (1)符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委 员,缺额委员在未当选的原委员候选人中进行补选; (2)符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委 员,缺额委员重新确定委员候选人后进行补选; (3)减少委员人数,成立不少于 5 人单数的新一届业主委员会; (4)
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(三)设立候补委员制度的,候补委员当选条件同正式委员,在 产生新一届业主委员会委员后的候选人中,按得票多少产生。候补委 员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。 第三十四条 业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业

主大会会议进行换届选举的,根据《杭州市物业管理条例》由物业所 在区、县(市)房产主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府指导、 帮助社区居民委员会指导业主召开,具体组织工作按照下列第 操作: 1.委托物业所在地的社区居民委员会实施; 2.由业主成立工作小组实施; 3. 。 项

第五章 选聘物业服务企业 第三十五条 理。 第三十六条 物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会 本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管

选聘的物业服务企业签订。 物业服务合同的条款应当事先经业主大会 审查同意,但业主大会已授权业主委员会决定的除外。 本物业管理区域 务合同的条款。 第三十七条 选聘物业服务企业,采用下列方式: 项方式确定: 3. (可多选)项内容: (授权或不授权)业主委员会决定物业服

(一)选聘办法采取下列第 1.业主大会会议

2.业主委员会会议

(二)选聘办法应当包括下列第

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1.采用下列第 (1)公开报名

种办法产生候选物业服务企业: (2)业主委员会会议决定 (3) 项:

2.提交业主大会会议表决的候选物业服务企业数量为下列第 (1)一家 (2)两家 (3) 家

第六章 业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理 第三十八条 业主大会、业主委员会的运作经费(以下简称“运 作经费” )由全体业主共同承担,但不得超过同期物业管理费总额的 (1 或其它)%,运作经费的具体额度由业主委员会提出意见, 并经业主大会会议表决通过后执行。 (一)运作经费可以由业主分摊 ,也可以从物业共有部分经营所 得收益中列支。 本物业管理区域运作经费采取 (二)运作经费主要用于下列开支: 1.会议召开费用; 2.日常办公费用; 3.工作人员费用,共计 (1) (2) (3) 4. ,费用 ,费用 ,费用 元 /月,具体支付对象如下: 元/月; 元/月; 元/月; 。 筹集。

(四)业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况, 接受全体业主的监督,公告时间不少于 天。

第七章 档案资料的建立与保管
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第三十九条

业主委员会应建立工作档案,并指定专人保管,工

作档案应当包括以下内容: (一) 《业主大会和业主委员会指导规则》 第四十条规定的内容; (二)有关法律、法规和业务往来文件; (三)利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册; (四)业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册; (五)业主大会、业主委员会印章使用情况清册; (六) 第四十条 。 业主可以查阅涉及自身利益的档案资料, 并有权向业 日内予

主委员会提出询问,业主委员会应当在接受询问之日起 以答复。 第四十一条

业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新

一届业主委员会的,原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等 资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交下列第 时保管,直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交: 1.街道办事处、 乡 (镇) 人民政府或受其委托的社区居民委员会; 2. 。 项暂

第八章 业主大会、业主委员会印章的使用与管理 第四十二条 业主大会、主委员会印章管理遵守下列第 (可多选)项规定: 1.业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管; 2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用; 3. 业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数

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委员书面签名同意后使用; 4. 。

违反上述规定使用印章的,用印无效。造成的一切损失,由相关 责任人承担。 第四十三条 建立印章使用档案,记录内容包括用印日期、用印 事由、用印数量、用印(经办)人、业主委员会负责人、盖章人等。 第四十四条 业主大会、业主委员会印章遗失的,业主委员会应 当向本物业管理区域内业主及社会公告, 并按照相关规定重新刻制业 主大会、业主委员会印章。

第九章 附 则 第四十五条 本议事规则经 年 月 日业主大会会议

讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充,经业主大会会议表决通过 后,作为本议事规则的组成部分。 第四十六条 本议事规则由业主大会会议解释。 如本议事规则与

现行法律、法规、规章有相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其 他条款的效力。 附件:物业管理区域划分意见书

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