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北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则


附件一: 附件一:

《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》 (再次征求意见稿)主要修改内容

1.第三条修改为“业主大会由物业管理区域内的全体 业主组成, 在物业管理活动中, 业主基于建筑物区分所有权, 依据法律、 法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则行 使共同管理权利、承担共同管理责任。 ” 2.第四条增加了“业主大会、业主委员会依法行使共 同管理权不受任何组织和个人的非法干涉。” 3.第五条增加第二款“街道办事处、乡镇人民政府对 业主大会、 业主委员会作出的违反法律、 法规和规章的决定, 应当及时责令限期改正或者撤销其决定, 并通告全体业主。 ” 4.第十一条增加第二款“筹备组组长在筹备组中没有 表决权。街道办事处、乡镇人民政府指定业主担任筹备组组 长的,该业主不得参选业主委员会委员。 本市鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提 供法律服务。提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业 知识和服务能力的律师或其他人员担任筹备组组长。 ” 5.增加第十二条“筹备组组长应当履行以下职责: (一)召集和主持筹备组会议; (二)对筹备组会议的会议记录予以签字确认;

(三)签发筹备组公告; (四) 在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举 情况的报告上签字; (五)筹备组自动解散的,由筹备组组长将建设单位提 供的相关资料退回建设单位; (五)筹备组赋予筹备组组长的其他职责。 筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的, 经 筹备组中具有表决权的三分之二以上成员签字确认, 可以向 街道办事处、乡镇人民政府书面申请另行指定组长。 ” 6.增加第十三条第四款“提倡社区党组织班子成员、 社区居委会委员与业主委员会成员依法交叉任职。 ” 7.第十七条增加一款“ 《北京市物业管理办法》实施后 申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目, 首次 业主大会会议除完成前款事项表决外, 还应当就解除前期物 业服务合同并确定物业管理方式进行表决。 但是未表决该事 项的,不影响业主大会的成立和备案。 ” 8.第二十二条增加第二款“因筹备组成员辞职或者因 其他原因造成筹备组不能履行职责的或逾期未完成筹备工 作的, 筹备组应当在在物业管理区域内显著位置公告并说明 理由,筹备组自公告之日起自动解散,符合第十条规定的, 业主可以重新申请成立业主大会。 ” 9.增加了第二十九条“业主人数较多,业主可以幢、

单元、楼层等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议, 具体办法应当在业主大会议事规则中明确规定。 推选业主代表参加业主大会会议的, 业主代表应当于参 加会议前 3 日, 就业主大会会议表决的事项书面征求其所代 表业主们的意见,业主代表不能代替业主本人作出决定。表 决书应当经业主本人签字后, 由业主代表送达业主大会会议 投票表决。 ” 10.删除原第三十七条; 11.第四十五条修改为“业主委员会委员实行任期制, 委员每届任期不得超过六年,连选可以连任。业主委员会每 两年定期改选部分委员,在召开第一次全体委员会议时,应 当按照委员在业主大会选举中得票的多少, 将全部委员尽量 平均分为三组: 得票较少的一组委员应当在第 2 年任满后的 业主大会定期会议上改选,得票居中的一组委员应当在第 4 年任满后的业主大会定期会议上改选, 得票较多的一组委员 应当在第 6 年任满后的业主大会定期会议上改选。 ” 12.增加第五十二条第二款“业主大会或者业主委员会 作出的决定侵害业主合法权益的, 受侵害的业主可以请求人 民法院予以撤销。 ” 13. 增加第五十三条“物业管理区域内,业主大会、业 主委员会应当积极配合相关的社区居民委员会依法履行自 治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,并接受其指导

和监督,共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。 物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议,应当 告知相关的社区居民委员会,并听取其意见。 ” 14.增加第五十四条“街道办事处、乡镇人民政府可以 组织召开物业管理联席会议。由区县房屋行政主管部门、司 法行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员 会和物业服务企业等代表参加, 共同协商解决物业管理活动 中的突出问题。 ” 15.修改原第五十五条为“对街道办事处、乡镇人民政 府作出的撤销业主大会、业主委员会违反法律、法规和规章 的决定有异议的,业主大会、业主委员会可以依据《行政复 议法》提出行政复议申请或者依据《行政诉讼法》提起行政 诉讼。 ” 16.增加第五十八条“ 《北京市物业管理办法》实施前 已经办理商品房预售许可或现房销售住宅物业项目, 建设单 位应当向业主大会筹备组提供业主清册以及业主变动信息、 根据有关规定将相关信息录入公共决策平台; 建设单位注销 的,前期物业服务企业应当履行以上义务。 ”



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