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第05讲_民事法律制度(5)

经济法(2019)考试辅导

二、经典主观题强化
2.物权法+合同法(2010 年案例分析题;2013 年案例分析题;2014 年案例分析题;2016 年案例分析题; 2018 年案例分析题)
【案例 3·2014 年】 【涉及考点】善意取得制度+买卖合同+融资租赁合同+保证 2013 年 3 月 18 日,甲机械公司与乙融资租赁公司接洽融资租赁某型号数控机床事宜,同年 4 月 1 日,乙 按照甲的要求与丙精密设备公司签订了购买 1 台某型号数控机床的买卖合同。丁以乙的保证人身份在该买卖合 同上签字,但合同中并没有保证条款,丙和丁亦未另行签订保证合同。 乙和丙之间签订的买卖合同约定,机床价格为 1200 万元,乙在缔约当日向丙支付首期价款 400 万元,丙在 收到首期价款后 1 个月内将机床交付给甲,乙在机床交付之后的 8 个月内,每月向丙支付价款 100 万元。乙与 丙签订买卖合同的当日,与甲签订了融资租赁合同,但该合同未就租赁期届满后租赁物所有权的归属作出约定。 2013 年 5 月 1 日,丙依约向甲交付了机床。 2013 年 8 月 8 日,甲在未告知乙的情况下,以所有权人身份将该机床以市场价格出售给戊,戊不知甲只是 机床承租人,收到机床后即付清约定价款。乙知悉上述情况后,以甲不是机床所有权人为由,主张甲戊之间的 买卖合同无效,并主张自己仍为机床所有权人,要求戊返还机床。
2013 年 11 月 2 日,由于乙连续 3 个月未支付机床价款 300 万元,丙要求乙一次性支付到期和未到期的全 部价款共 500 万元,乙认为丙无权要求支付尚未到期的 200 万元价款,并拒绝支付任何款项。丙遂要求丁承担 保证责任,丁予以拒绝,理由有二:第一,自己仅在买卖合同上以保证人身份签字,既无具体的保证条款,亦 无单独的保证合同,因此保证关系不成立;第二,即使保证成立,因未约定连带责任保证,所成立的也只是一 般保证,丙不应在人民法院执行乙的财产之前要求自己承担保证责任。
要求: 根据上述内容,分别回答下列问题: (1)乙关于甲与戊之间的机床买卖合同无效的理由是否成立?并说明理由。 【答案】乙关于甲与戊之间的机床买卖合同无效的理由不成立。根据规定,当事人以出卖人在缔约时对标的 物无所有权或无处分权为由主张合同无效,人民法院不予支持。 (2)乙关于自己仍为机床所有权人并要求戊返还机床的主张是否成立?并说明理由。 【答案】乙关于自己仍为机床所有权人并要求戊返还机床的主张不成立。根据规定,尽管承租人甲的行为构 成无权处分,但戊基于善意取得制度(戊善意、对价取得、已经交付)已经依法取得了该机床的所有权,乙已 经丧失了对该机床的所有权,乙无权要求戊返还该机床。 (3)乙关于丙无权要求支付尚未到期的 200 万元价款的主张是否成立?并说明理由。 【答案】乙关于丙无权要求支付尚未到期的 200 万元价款的主张不成立。根据规定,分期付款的买受人未支 付到期价款的金额达到全部价款 1/5 的,出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合 同。 (4)丁与丙之间的保证关系是否成立?并说明理由。 【答案】丁与丙的保证关系成立。根据规定,主合同中虽然没有保证条款,但保证人在主合同上以保证人的 身份签字或者盖章的,保证合同成立。 (5)丁关于保证方式为一般保证的主张是否成立?并说明理由。 【答案】丁关于保证方式为一般保证的主张不成立。根据规定,如果当事人在保证合同中对保证方式没有约 定或者约定不明确的,按照连带责任保证承担保证责任。 (6)若机床未被甲出售给戊,甲和乙之间的融资租赁合同到期后,机床所有权归属于谁?并说明理由。 【答案】机床所有权归属于出租人乙。根据规定,在融资租赁合同中,对租赁物的归属没有约定或者约定不 明确,依照《合同法》有关规定仍不能确定的,租赁物的所有权归出租人。 【案例 4·2014 年】 【涉及考点】抵押+买卖合同+租赁合同

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2007 年 11 月,A 公司向 B 银行借款 2000 万元,期限 2 年;A 公司将其所属一栋房屋作为抵押并办理了抵 押权登记。

2008 年 1 月,A 公司与 C 公司签订书面合同,将该房屋出租给 C 公司,租期 5 年,月租金 5 万元,每年 1 月底前一次付清全年租金。2009 年 1 月,经 A 公司同意,C 公司与 D 公司订立书面合同,将该房屋转租给 D 公 司,租期 4 年,月租金 8 万元。根据约定,D 公司的租金缴付方式为:每年 1 月底前向 C 公司缴付 3 万元、向 A 公司缴付 5 万元。但合同签订后,D 公司除向 C 公司缴付了 3 万元租金外,一直未向 A 公司缴付。C 公司也未向 A 公司缴付 2009 年租金。
后 A 公司无力清偿对 B 银行的借款。经 B 银行同意,A 公司于 2009 年底与 E 公司签订买卖合同,以 2000 万元的市场价格将房屋售与 E 公司,并约定 2010 年 1 月初办理过户登记。
2010 年 1 月 1 日,D 公司因违反约定使用房屋引发火灾,造成房屋损失 100 万元。C 公司为此解除了与 D 公司的转租合同并收回房屋。1 月 5 日,C 公司对因火灾造成的房屋损失向 A 公司赔偿 100 万元。
A 公司与 E 公司于 2010 年 1 月 6 日依约办理了房屋过户手续。E 公司要求 C 公司腾退房屋,C 公司以“买 卖不破租赁”为由予以拒绝。次日,C 公司进而向 A 公司主张,A 公司未告知其房屋出售之事,侵害了自己的优 先购买权,A 公司和 E 公司之间的买卖合同因此无效,E 公司并未取得房屋所有权。
E 公司发现房屋受损,经与 A 公司协商,E 公司在应支付房屋价款中扣除 100 万元,只向 A 公司支付了 1900 万元。A 公司将此 1900 万元支付给 B 银行,B 银行则认为,其对于 A 公司因房屋受损而获得的 100 万元赔偿款 也享有优先受偿权。此外,A 公司和 E 公司均认为,欠缴的 2009 年全年租金应由自己收取。

要求: 根据上述内容,分别回答下列问题: (1)C 公司关于 A 公司和 E 公司之间的房屋买卖合同无效的主张是否成立?并说明理由。 【答案】C 公司关于 A 公司和 E 公司之间的房屋买卖合同无效的主张不成立。根据合同法律制度的规定,出 租人侵害承租人的优先购买权的,承租人不得主张出租人与第三人订立的房屋买卖合同无效,只能请求出租人 承担赔偿责任。 (2)C 公司能否以“买卖不破租赁”为由拒绝 E 公司腾退房屋的要求?并说明理由。 【答案】C 公司不能以“买卖不破租赁”为由拒绝 E 公司腾退房屋的要求。根据物权法律制度的规定,抵押 权设定后抵押财产出租的,租赁关系不能对抗已登记的抵押权,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束 力。 (3)C 公司是否有权解除与 D 公司的租赁合同?并说明理由。 【答案】C 公司有权解除与 D 公司的租赁合同。根据合同法律制度的规定,承租人未按照合同约定的方法使 用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同。 (4)C 公司是否有义务就房屋毁损向 A 公司赔偿 100 万元?并说明理由。 【答案】C 公司有义务就房屋毁损向 A 公司赔偿 100 万元。根据合同法律制度的规定,承租人经出租人同意 转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当对出租人赔偿损 失。 (5)B 银行关于其对 A 公司获得的 100 万元赔偿款享有优先受偿权的主张是否成立?并说明理由。 【答案】B 银行关于其对 A 公司获得的 100 万元赔偿款享有优先受偿权的主张成立。根据物权法律制度的规 定,抵押期间,抵押财产因毁损而获得的赔偿金,抵押权人有权优先受偿。 (6)是 A 公司还是 E 公司有权主张欠缴的 2009 年全年的房屋租金?应向 C 公司还是 D 公司主张该租金?并 分别说明理由。 【答案】①A 公司有权主张 2009 年全年的房屋租金。2009 年期间,E 公司尚未取得房屋所有权,租赁合同 的当事人依然是 A 公司,故 A 公司有权主张在此期间内的租金。②A 公司应向 C 公司主张。与 A 公司订立房屋 租赁合同的当事人是 C 公司,D 公司并不是 A 公司的承租人。根据合同相对性原理,A 公司只能向 C 公司主张租 金。 【案例 5·2016 年】 【涉及考点】物权变动+租赁合同 甲将其位于某住宅楼顶层的一套住房出租给乙,租期 2 年,月租金 9000 元,但未约定租金支付方式,书面 租赁合同签订当日,乙向甲支付了 1 年的租金。

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租期第 2 月,房屋天花板严重漏雨。乙通知甲维修,甲以合同未约定维修条款为由拒绝。乙只好自己找人 维修,花去维修费 8000 元,维修期间房屋无法居住,乙全家住酒店 10 天,住宿费用 3000 元。
租期第 5 月,乙全家出国半年。行前,乙经甲同意将房屋转租给丙,租期半年,丙租住期间,因使用不当, 将甲的洗衣机损坏,乙回国后,甲要求乙赔偿洗衣机损坏的损失,乙提出洗衣机系由丙损坏,甲应向丙索赔。
租期第 13 月,甲要求乙支付第二年租金,乙拒绝。同时,乙要求甲支付天花板维修费 8000 元,并减免维 修期间相当于酒店住宿费用的租金 3000 元,甲拒绝。
租期第 14 月,乙在未告知甲的情况下,在客厅造了一个壁炉。甲知悉后,要求乙拆除。 租期第 16 月,甲在未通知乙的情况下,将房屋出卖给自己的姐姐丁并于 3 天后办理房屋转让登记。乙以优 先购买权受到侵害为由,要求甲承担赔偿责任,丁则通知乙 1 个月内搬出。 要求: 根据上述内容,分别回答下列问题: (1)甲是否有义务维修房屋天花板?乙是否有权要求甲支付天花板维修费用并减免维修期间相当于酒店住 宿费用的租金?并分别说明理由。 【答案】(1)甲有义务维修天花板。根据规定,出租人甲应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定 的除外;(2)乙有权要求甲支付天花板维修费用并减免维修期间相当于酒店住宿费用的租金。根据规定,出租 人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当 相应减少租金或者延长租期。 (2)甲是否有权要求乙赔偿洗衣机损坏的损失?并说明理由。 【答案】甲有权要求乙赔偿洗衣机损坏的损失。根据规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三 人,承租人与出租人的租赁合同继续有效,第三人(丙)对租赁物造成损坏的,承租人(乙)应当承担赔偿责 任。 (3)租期第 13 月时,乙是否有权拒绝甲关于支付第二年租金的要求?并说明理由。 【答案】乙有权拒绝甲关于支付第二年租金的要求。根据规定,对租金的支付期限未确定的,当事人可以协 议补充,不能达成补充协议的,可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的,租赁期限 1 年以 上的,应当在每届满 1 年时支付,剩余期间不满 1 年的,应当在租赁期限届满时支付。 (4)甲是否有权要求乙拆除壁炉?并说明理由。 【答案】甲有权要求乙拆除壁炉。根据规定,承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的, 出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 (5)丁是否权得房屋所有权?并说明理由。 【答案】丁取得了房屋所有权。根据规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。 (6)乙关于其优先购买权受到侵害的主张是否成立?并说明理由。 【答案】乙关于其优先购买权受到侵害的主张不成立。根据规定,出租人将房屋出卖给其近亲属(包括配偶、 父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女),承租人主张优先购买房屋的,人民法院不 予支持。 (7)丁是否有权要求乙 1 个月内搬出?并说明理由。 【答案】丁无权要求乙 1 个月内搬出。根据规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的 效力。 【案例 6·2018 年】 【涉及考点】融资租赁合同+建设工程合同+借款合同+抵押 2015 年 4 月甲公司与乙建筑公司签订写字楼建筑工程总承包合同,约定:工程造价 4000 万元,工期一年。 合同签订后,甲公司依约先行支付 2000 万元工程款,剩余 2000 万元已在工程竣工合格后一次付清。 2015 年 5 月乙公司从丙融资租赁公司租赁塔吊一台,双方约定:租金共计 48 万元,从当年 6 月开始,按 月分 12 期支付,每期 4 万元,双方未就乙公司拖欠租金时如何处理以及塔吊在租赁期满后的归属作出约定。 2015 年 8 月,因遭受强台风袭击,塔吊损坏。乙公司为修复塔吊花去维修费 3 万元。乙公司要求丙公司承 担维修费,丙公司拒绝。为此,乙公司从 2015 年 9 月开始停止支付租金。经多次催告,乙公司仍未在合理期限 内支付到期租金。 2016 年 1 月,丙公司通知乙公司:由于欠交 4 个月租金,乙公司须在 2016 年 2 月的租金支付日支付全部 剩余租金,否则解除合同。乙公司无奈,在 2016 年 2 月将剩余租金一次性全部交清。 租赁期满后,丙公司要求乙公司返还塔吊,乙公司拒绝。

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2015 年 10 月,甲公司以在建写字楼抵押向 A 银行借款 3 亿元,借期 1 年。双方办理了抵押登记。2016 年 4 月,甲公司从丁公司借款 5000 万元,借期 1 个月,月利率 3%,甲公司仍以在建写字楼为抵押,并为丁公司办 理第二顺位抵押登记。
2016 年 4 月,乙公司如期完成工程建设,要求甲公司验收,并要求支付剩余 2000 万元工程款。甲公司验 收合格,但拒绝支付剩余工程款,理由是:根据相关规定,承诺该工程需具备一级承包资质,但乙公司在签订 建设工程总承包合同时仅有二级资质,一级资质直到 2016 年 1 月才取得,故合同无效。
2016 年 6 月,甲公司无力偿还丁公司借款,丁公司诉至人民法院,请求拍卖甲公司写字楼,偿还所欠其借 款本金 5000 万元及利息 150 万元。2016 年 6 月,写字楼拍卖价款 3.5 亿元。乙公司要求首先清偿其工程款债 权 2000 万元。A 银行要求提存 3 亿元及利息以确保其债权到期后能获清偿。
根据上述内容,回答下列问题: 要求: (1)甲公司关于乙公司签订建设工程总承包合同时仅有二级资质,合同因此无效的主张是否成立?并说明 理由。 【答案】合同无效的主张不成立。根据规定,承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同, 在建设工程竣工前取得相应资质等级,不按无效合同处理。 (2)丙公司是否有权拒绝承担塔吊的维修费用?并说明理由。 【答案】丙公司有权拒绝承担塔吊的维修费用。根据规定,在融资租赁合同中承租人(乙公司)应当履行占 有租赁物期间的维修义务。 (3)丙公司是否有权要求乙公司在 2016 年 2 月支付全部剩余租金?并说明理由。 【答案】丙公司有权要求乙公司在 2016 年 2 月支付全部剩余租金。根据规定,合同对于欠付租金解除合同 的情形没有明确约定,但承租人欠付租金达到两期以上,或者数额达到全部租金 15%以上,经出租人催告后在 合理期限内仍不支付租金的,出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同,收回租赁物。 (4)租赁到期后,塔吊的应归属于谁?并说明理由。 【答案】塔吊归丙公司。出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或 者约定不明确,依照《合同法》有关规定仍不能确定的,租赁物的所有权归出租人(丙公司)。 (5)对于丁公司向甲公司主张的 150 万元利息,人民法院应支持多少金额?并说明理由。 【答案】人民法院应支持 100 万元。根据规定,借贷双方约定的利率未超过年利率 24%,出借人请求借款 人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。本题中,月利率 3%,年利率 36%(12×3%),超过了 24%, 故应按 24%计算利息。应支付的利息为:5000 万×(24%÷12)=100(万元)。 (6)乙公司关于写字楼拍得价款首先清偿其工程款债权的主张是否成立?并说明理由。 【答案】乙公司的主张成立。根据规定,建筑工程承包人的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。 (7)A 银行要求提存 3 亿元及利息,以确保债权到期后确获清偿是否成立?并说明理由。 【答案】A 银行的要求成立。根据规定,顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的,抵押权人只能就抵押物 价值超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿。在本题中,写字楼的拍卖价款,应首先清偿乙公司工程价款 2000 万元,然后将应支付 A 银行的 3 亿元及其利息提存,剩余部分再向丁公司清偿。因此,A 银行的要求成立。

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