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2008年-北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)


北京市人民政府办公厅转发市建委等部门 关于北京市住宅区业主大会和业主委员会 指导规则(试行)的通知
各区、县人民政府,市政府各委、办、局,各市属机构: 市建委、市社会办、市民政局、市规划委等部门制订的 《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》已 经市 GOV.同意,现转发给你们,请结合实际认真贯彻执行。

二〇〇八年十二月十二日

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北京市住宅区业主大会和业主委员会指导 规则(试行)
市建委 市社会办 市民政局 市规划委 二〇〇八年十一月二十四日 第一章 总则 第一条 为规范住宅区业主大会、业主委员会的活动, 维护广大业主合法权益,促进和谐社区建设,根据《中华人 民共和国物权法》《物业管理条例》及有关规定,结合实际, 、 制订本规则。 第二条 本市行政区域内住宅区业主大会、业主委员会 的成立、运作及活动适用本规则。 第三条 本规则所称“业主” ,是指房屋所有权人。 第四条 市建设房屋行政主管部门负责本市物业管理工 作的监督管理。 第五条 各区县建设房屋行政管理机构负责本行政区域 内物业管理工作的监督管理。 街道办事处、乡镇 GOV.负责对本辖区内业主大会、业主 委员会的成立、运作及活动进行指导和监督。 第二章 业主大会 第六条 业主大会由物业区域内全体业主组成,代表和 维护物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第七条 一个物业区域成立一个业主大会。物业区域的 划分,应当综合考虑建筑规模、停车位、绿化、物业服务用 房及相关设施设备共用等因素,便于业主共同决策和社区管
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理。 第八条 销售房屋之前,开发建设单位应当通过招投标 或协议方式选聘前期物业服务机构,并同时向物业所在地街 道办事处、乡镇 GOV.提出划分物业区域申请,并提交以下材 料: (一)规划许可证明文件及附图; (二)物业服务用房、社区居委会办公用房、社区活动用 房等公共配套用房规划及建设方案。 第九条 街道办事处、乡镇 GOV.会同区县规划、建设房 管、国土、民政等部门对前述资料进行审核,划分物业区域, 出具意见书。 意见书中应当载明以下内容: (一)物业区域四至范围、总建筑面积、总单元数等; (二)物业服务用房规划面积、坐落位置(要落实到幢、 层、房号); (三)社区居委会办公用房、社区活动用房规划面积、坐 落位置(要落实到幢、层、房号); (四)规划停车位数量、分布情况; (五)规划绿地面积、分布情况; (六)其他公共配套用房及设施情况。 第十条 开发建设单位在办理前期物业服务招投标备案 手续时,应提交物业区域划分意见书。 第十一条 开发建设单位应当自物业区域内物业交付首 户业主之日起 30 日内向物业所在地的街道办事处、 乡镇 GOV. 报送房屋分户及建筑面积清册,以及筹备首次业主大会会议 所需的其他材料。 物业交付之日指房屋买卖合同约定的交付日期,实际交
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付日期与合同约定不一致的,以实际交付日期为准。 第十二条 首次业主大会会议自物业区域内物业交付首 户业主之日起即可筹备, 具备法定表决条件的, 应及时召开, 开发建设单位应及时书面告知物业所在地的街道办事处、乡 镇 GOV.,业主也可以提出书面申请。 筹备召开首次业主大会会议所需费用由开发建设单位 承担。 第十三条 在物业所在地街道办事处、乡镇 GOV.的指导 下,社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。社区居 委会人员担任筹备组召集人(未成立社区居委会的,由街道 办事处、乡镇 GOV.指派工作人员担任),负责组织业主代表、 开发建设单位、社区居委会、派出所等单位代表组建首次业 主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。其中,业主代表人数 不低于筹备组总人数的一半。 除召集人外,筹备组成员人数应为单数,每人享有一票 表决权。 第十四条 筹备组中业主代表的产生,由社区居委会或 街道办事处、乡镇 GOV.组织业主推荐,业主也可以自荐或联 名推荐。 业主代表应当具有业主身份, 热心公益事业, 责任心强, 履行业主义务等。 第十五条 筹备组成员确定后,应当在物业区域内的显 著位置予以公告。 第十六条 筹备组应当遵守以下工作原则: (一)少数服从多数; (二)筹备组成员辞职或因其他原因不能履行职责而出 现缺额时,应按原组成方式及时补足。
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第十七条 筹备组应当制订首次业主大会会议召开方 案,并完成以下工作: (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和 议题; (二)拟定业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案); (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的 表决权数; (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单,制订 业主委员会委员选举办法,明确选票发放人、计票人和监票 人推选办法; (五)首次业主大会会议的其他筹备工作。 第十八条 业主大会议事规则应当规定以下事项: (一)业主大会会议召开的形式、程序和规则等; (二)业主委员会委员资格、数量、任期和候补制度等; (三)业主委员会会议召开的条件、 形式、 程序和规则等; (四)业主委员会换届程序、补选办法和议事规则等; (五)业主委员会日常活动及印章管理制度等; (六)业主大会会议、业主委员会会议经费的筹集、使用 和管理等; (七)其他事项。 第十九条 筹备组应当将以下事项在物业区域内公示: (一)首次业主大会会议召开方案; (二)业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案); (三)业主及其专有部分面积明细表; (四)业主委员会委员候选人产生办法(草案); (五)业主委员会委员候选人建议名单及简况。 公示时间不少于 7 日,业主对上述公示事项有异议的,
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应当在公示期内向筹备组提出,筹备组应当登记并作出答 复。 第二十条 筹备组应当自成立之日起 30 日内完成筹备工 作,组织召开首次业主大会会议。 因故无法按时完成筹备工作的,筹备组应当按照首次业 主大会会议召开方案的规定,在物业区域内公告相关情况及 解决办法。 第二十一条 首次业主大会会议应当对以下事项进行表 决,并应当经专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数 半数以上的业主同意: (一)业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案); (二)业主委员会委员。 第二十二条 筹备组应当自首次业主大会会议作出决定 之日起 3 日内将表决结果在物业区域内公告。 第二十三条 业主大会会议可以采用集体讨论形式,也 可以采用书面形式召开,但应当有符合法定表决权数的业主 参加。 采用书面形式的,应当按照业主大会会议召开方案规定 的时间、地点和方式,发放、回收书面表决书,并做好签收 和登记工作。 第二十四条 业主可以书面委托代理人参加业主大会会 议,委托书应载明委托事项和业主专有部分面积,一名代理 人可同时代理业主的具体人数应当在业主大会会议召开方 案或业主大会议事规则中明确规定。 房屋所有权人超过一人的,可推选一人行使表决权,也 可由各共有人按照所占份额行使表决权,但共有人所代表的 总业主人数为一人。
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物业区域内的人防、车库不计算表决权数。 第二十五 条业主人数较多,业主可以幢、单元、楼层 等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议,具体办法应 当在业主大会议事规则中明确规定。 推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参 加会议前 3 日,就业主大会会议表决的事项书面征求其所代 表业主们的意见,但业主代表不能代替业主本人作出决定。 表决书应当经业主本人签字后,由业主代表送达业主大会会 议投票表决。 第二十六条 业主大会定期会议每年应至少召开一次, 由业主委员会根据业主大会议事规则的规定组织召开。 第二十七条 经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占 总人数 20%以上的业主提议,或突发重大紧急物业管理事情 需由业主共同决定的,业主委员会应当组织召开业主大会临 时会议。 第二十八条 业主可以幢、单元、楼层等为单位,共同 决定本单位范围内的物业管理事务,但不得违反法律、法规 及管理规约,不得与业主大会的决定相抵触。 具体议事方式、程序、原则应当在业主大会议事规则中 规定。 第三章 业主委员会 第二十九条 业主委员会执行业主大会的决定,接受业 主的监督,依法履行下列职责: (一)召开业主大会会议; (二)定期向业主或业主大会报告相关情况; (三)与业主大会选聘的物业服务机构签订物业服务合 同;
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(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物 业服务; (五)监督管理规约的实施; (六)督促业主交纳物业服务费用; (七)配合社区做好本物业区域内的社区建设工作; (八)业主大会赋予的其他职责。 第三十条 业主委员会委员应当是本物业区域内的业 主,并符合下列条件: (一)具有完全民事行为能力; (二)遵守国家有关法律、法规; (三)遵守业主大会议事规则、 管理规约, 履行业主义务; (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁; (五)具有一定的组织能力; (六)具备必要的工作时间。 第三十一条 业主委员会委员为单数,具体数额应当在 业主大会议事规则中明确规定。 业主委员会委员选举产生后,应当组织召开首次业主委 员会会议,由委员推选主任委员、副主任委员等。 第三十二条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日 内,持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇 GOV.备案: (一)业主大会决议; (二)业主大会议事规则、管理规约; (三)业主委员会委员名单; (四)其他材料。 第三十三条 街道办事处、乡镇 GOV.在备案后 7 日内将 有关情况抄送区县建设房屋行政管理机构,并书面通报区县 公安分局和物业所在地社区居委会。
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第三十四条 业主委员会实行任期制,每届任期年限应 当在业主大会议事规则中明确规定。 第三十五条 业主委员会备案后,持街道办事处、乡镇 GOV.出具的备案证明向区县公安分局申请刻制业主委员会 印章,印章内容应当包括任期时限。 第三十六条 业主委员会委员有下列情况之一的,其委 员资格终止: (一)物业转让、灭失等原因不再是业主的; (二)无故连续缺席业主委员会会议三次以上的; (三)丧失履行职责能力的; (四)有犯罪行为被判处刑罚的; (五)以书面形式向业主大会提出辞职的; (六)拒不履行业主义务的; (七)在物业区域内的物业服务机构任职,或与其关联机 构有利害关系的; (八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。 其中有(一)、(三)、(五)项情形的,业主委员会委员资 格自动终止,其他由业主大会会议作出决定。 第三十七条 业主委员会委员资格终止的,应当自终止 之日起 3 日内将所保管的档案资料、业主委员会印章及其他 属于业主大会所有的财物移交给业主委员会;拒不移交的, 其他业主委员会委员可以请求物业所在地公安派出所协助 移交,也可向人民法院提起诉讼。 第三十八条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规 则的规定组织召开。经三分之一以上委员提议,应当及时召 开业主委员会会议。 第三十九条 业主委员会会议应当有超过半数的委员参
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加,作出决定时应当经全体委员半数以上同意,每名委员拥 有一票表决权。 业主委员会会议应作书面记录,由参会委员签字后存 档。 业主委员会委员不得委托他人参加业主委员会会议。 第四十条 业主委员会召开会议时,可以邀请物业所在 地社区居委会派代表参加。 第四十一条 业主委员会会议作出决定,应当由参会委 员签字确认,并自作出决定之日起 3 日内以书面形式在物业 区域内公告。 第四十二条 业主委员会应当建立档案,并指定专人保 管,主要包括以下材料: (一)业主大会、业主委员会会议记录; (二)业主大会、业主委员会的决定; (三)业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同等; (四)业主委员会委员选举及备案材料; (五)专项维修资金账目; (六)业主意见及建议。 第四十三条 业主委员会委员候补制度应当在业主大会 议事规则中规定。业主委员会任期内,委员出现空缺时,按 候补制度自动补足,并履行备案手续。候补人数不超过业主 委员会委员总数的二分之一。 第四十四条 业主委员会任期届满前 2 个月,应当组织 召开业主大会会议进行换届选举。 第四十五条 新一届业主委员会产生后 15 日内,原业主 委员会应当将其保管的档案资料、业主委员会印章以及其他 属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会;拒不移
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交的,新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协 助移交,也可向人民法院提起诉讼。 第四十六条 业主委员会备案事项发生变更的,业主委 员会应当自备案事项变更之日起 30 日内,向物业所在地街 道办事处、乡镇 GOV.申请变更备案。 第四章 指导监督 第四十七条 召开业主大会会议应当告知物业所在地社 区居委会,并听取其意见和建议。出现违反法律、法规或业 主大会议事规则、管理规约情形的,社区居委会应向物业所 在地街道办事处、乡镇 GOV.报告,街道办事处、乡镇 GOV. 应当及时给予指导。 第四十八条 业主委员会不按时组织召开业主大会会议 的,经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占总人数 20%以 上的业主提议,物业所在地街道办事处、乡镇 GOV.应当责令 其限期组织召开;逾期仍不召开的,街道办事处、乡镇 GOV. 有权指导社区居委会组织业主召开业主大会会议,重新选举 业主委员会。 第四十九条 业主委员会逾期未组织召开业主大会会议 换届的,物业所在地街道办事处、乡镇 GOV.应当责令其限期 组织召开;逾期仍不召开的,在街道办事处、乡镇 GOV.的指 导下,社区居委会组织业主召开业主大会会议进行换届。 第五十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责, 不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关 的活动。 第五十一条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法 律、法规的,物业所在地街道办事处、乡镇 GOV.应当责令限 期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
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第五十二条 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业 主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第五十三条 业主委员会违反规定或超越职责范围使用 印章的,物业所在地街道办事处、乡镇 GOV.应当责令限期改 正,并通告全体业主;造成损失的,由责任人承担相应责任。 第五章 附则 第五十四条 管理规约、业主大会议事规则等示范文本、 表样由北京市建设委员会另行发布并推荐使用。 第五十五条 本规则自 2009 年 1 月 1 日起实施。非住宅 区业主大会和业主委员会的设立、运作及活动参照本规则。

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