3986.net
小网站 大容量 大智慧
当前位置:首页 >> >>

北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则


市住房城乡建设委、 市民政局、 市社会办关于印发 《北 京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的通知
京建发〔2010〕739 号

各区县建委、房管局,各区县民政局、社会办,各有关单位: 为贯彻实施《北京市物业管理办法》(北京市人民政府令第 219 号),进一步规范住宅区业主大会和业主委员会的成立及活动,市住 房城乡建设委、市民政局、市社会办等部门研究制订了《北京市住宅 区业主大会和业主委员会指导规则》(京建发[2010]739 号),现印 发给你们,请结合实际认真贯彻执行。

附件:《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》

北京市住房和城乡建设委员会 北京市民政局

北京市社会建设工作办公室

二〇一〇年十二月三十日

1

附件: : 北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则

市住房城乡建设委 市民政局 市社会办 二〇一〇年十二月三十日

第一章 总则 第一条 为了规范业主大会、业主委员会的成立及活动,保护业 主、业主大会和业主委员会的合法权益,协助、指导全体业主正确行 使共同管理权利,进一步建立和完善权责一致、依法有序的住宅区业 主自我治理机制, 《中华人民共和国物权法》 《物业管理条例》 根据 、 、 《北京市物业管理办法》(市政府令第 219 号)及有关规定,制定本 规则。 第二条 本市行政区域内住宅区业主大会、业主委员会的成立、 选举和活动,适用本规则。 第三条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,在物业管 理活动中,业主基于建筑物区分所有权,依据法律、法规和规章以及 管理规约和业主大会议事规则行使共同管理权利、承担共同管理责 任。

2

第四条 业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规 定和管理规约、 业主大会议事规则的约定行使共同管理权、 履行职责。 业主大会、 业主委员会依法行使共同管理权不受任何组织和个人的非 法干涉。 业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不得从 事与物业管理无关的活动。 本市建立业主决定共同事项公共决策平台,法律、法规、规章规 定需要业主共同决定的事项,提倡业主通过公共决策平台进行决策。 第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章 和本规则,本着依法行政、合理行政、程序正当、高效便民、权责统 一、 政务公开的原则对业主大会、 业主委员会的成立及活动提供协助、 指导和监督。 街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反 法律、法规和规章的决定,应当及时责令限期改正或者撤销其决定, 并通告全体业主。 第六条 业主大会、业主委员会的成立及活动的法律服务工作和 物业管理纠纷人民调解工作应当接受司法行政主管部门的指导和监 督。 第二章 业主大会成立 第七条 本规则所称业主,包括: (一)依法登记取得房屋所有权的人;

3

(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权 的人; (三)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人; (四)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为, 已经合法占有 建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,在物业管理活动 中享有业主权利、承担业主义务。 第八条 业主在物业管理活动中享有下列权利: (一)对物业管理区域内共用部分实施共同管理; (二)对共同管理的有关事项提出建议; (三)对需要业主共同决定的事项,行使表决权; (四)在物业管理活动中,享有选举权和被选举权; (五)对物业管理活动享有知情权、监督权; (六)监督业主大会和业主委员会的工作; (七)监督物业服务合同的履行; (八)监督专项维修资金的管理和使用; (九)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况具有 知情权和监督权。 (十)法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定 或者约定的其他权利。 第九条 业主在物业管理活动中履行下列义务: (一)遵守法律、法规、规章及相关规定;
4

(二)遵守管理规约、业主大会议事规则; (三) 执行业主共同决定和业主大会授权业主委员会作出的决定, 并承担相应的责任; (四)履行物业服务合同约定的义务; (五)按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他 应当由业主共同分摊的费用。 第十条 物业管理区域内,已交付业主的专有部分面积达到建筑 物总面积 50%以上的,建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡 镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、 业主专有部 分面积、 建筑物总面积等资料, 并同时推荐业主代表作为临时召集人, 召集占总人数 5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积 5%以上的业 主,向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大 会。 占总人数 5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积 5%以上的业 主也可以自行向物业所在地街道办事处、 乡镇人民政府提出成立业主 大会的书面申请。 第十一条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会 申请之日起 60 日内,指定首次业主大会会议筹备组组长,组织建设 单位、业主代表成立首次业主大会会议筹备组。 筹备组组长在筹备组中没有表决权。街道办事处、乡镇人民政府 指定业主担任筹备组组长的,该业主不得参选业主委员会委员。

5

本市鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服 务。提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的 律师或者其他人员担任筹备组组长。 第十二条 筹备组组长应当履行以下职责: (一)召集和主持筹备组会议; (二)对筹备组会议的会议记录予以签字确认; (三)签发筹备组公告; (四)在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报 告上签字; (五)筹备组自动解散的,由筹备组组长将建设单位提供的相关 资料退回建设单位或者移交给街道办事处、乡镇人民政府临时保管; (六)筹备组赋予筹备组组长的其他职责。 筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的, 经筹备组中 具有表决权的三分之二以上成员签字确认,可以向街道办事处、乡镇 人民政府书面申请另行指定组长,街道办事处、乡镇人民政府应当及 时指定。 第十三条 筹备组中的业主代表,可以由业主自荐或者联名推荐 产生。业主自荐或者联名推荐人数不足的,由街道办事处、乡镇人民 政府组织业主推荐。 业主自荐或者被推荐人数较多的, 由街道办事处、 乡镇人民政府组织自荐或者被推荐的业主互相推荐产生, 业主代表最 终名单按照推荐票数顺序确定。

6

业主代表应当具有业主身份、 具有完全民事行为能力、 责任心强、 具备必要的工作时间。 筹备组中有表决权的成员人数应为单数,每人享有一票表决权, 其中非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组中具有表决权成员 人数的三分之二。 第十四条 街道办事处、乡镇人民政府应当将最终确定的筹备组 成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告,筹备 组自公告之日起成立。 第十五条 建设单位在筹备活动中应当履行以下义务: (一)自筹备组成立之日起 7 日内向筹备组提供业主名册、业主 专有部分面积、建筑物总面积等资料,资料的相关数据信息应更新至 筹备组成立之日。筹备组应当对业主资料保密,不得将本项相关资料 用于与筹备无关的活动。 (二)根据本市有关规定已将相关信息录入公共决策平台; (三)承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。 建设单位拒不履行承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用 义务的,筹备组可向街道办事处、乡镇人民政府说明情况,不影响筹 备及召开首次业主大会会议的活动。相关费用可先由业主垫付。 第十六条 筹备组负责首次业主大会会议筹备工作,并在成立之 日起 60 日内,完成下列事项并以书面形式在物业管理区域内显著位 置公示:

7

(一)制订首次业主大会会议召开方案,确定首次业主大会会议 召开及表决方式、召开时间、召开地点、决议事项、表决规则、业主 委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、 筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案和筹备 组的解散等; (二)拟订管理规约草案、业主大会议事规则草案; (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的表决权 数; (四)首次业主大会会议的其他筹备工作。 上述事项公示时间为 7 日,在公示期间,业主可以对以上事项向 筹备组提出建议和意见,筹备组应当予以记录。 公示期满后 7 日内, 筹备组应当参考业主的建议和意见对各事项 进行修改,确定拟提交表决的内容。 首次业主大会会议召开前, 筹备组应当将首次业主大会会议议题 和需要业主表决的内容以书面形式在物业管理区域内显著位置公告 并告知相关的社区居民委员会,公告期不少于 15 日。 第十七条 首次业主大会会议应当对以下事项进行表决,并应当 全部经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半 数的业主同意: (一)管理规约(草案); (二)业主大会议事规则(草案); (三)选举业主委员会委员。
8

《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或者现 房销售的住宅物业项目,首次业主大会会议除完成前款事项表决外, 还应当就解除前期物业服务合同并确定物业管理方式进行表决。 但是 未表决该事项的,不影响业主大会的成立和备案。 第十八条 管理规约应当对下列主要事项依法作出约定: (一)物业的基本情况; (二)物业管理方式; (三)业主共同管理的权利和责任; (四)物业共用部分的经营和收益分配; (五)物业的使用、维护和管理; (六)物业管理区域内的应急预案; (七)违约责任; (八)争议解决方式; (九)其他应当依法约定的事项。 管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规、规章或者损 害社会公共利益。 管理规约对业主及物业使用人具有约束力。 业主或者物业使用人 违反管理规约,损害其他业主和物业使用人合法权益的,受损害人可 以提起诉讼。 第十九条 业主大会议事规则应当规定以下事项: (一)业主大会会议种类; (二)业主大会会议召开的形式、程序;
9

(三)业主大会议事和表决方式; (四)关于业主小组、业主代表、业主的代理及业主大会 解散的规定; (五)业主委员会委员资格、人数、任期、更换、候补及补 充办法; (六)业主委员会议事规则; (七)业主大会和业主委员会等执行机构经费的筹集以及、使用 和管理制度; (八)业主大会、业主委员会设置的财务、秘书等专职人员的聘 任程序以及职责; (九)业主大会、业主委员会印章、档案等管理制度等。 第二十条 业主有损害业主共同权益行为的,包括不交存专项维 修资金、拒付或者不按时缴纳物业服务费用和其他应当分摊的费用 等,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、 表决权的行使予以限制, 限制时限由业主大会在管理规约和业主大会 议事规则中约定, 业主大会备案或者变更备案事项时应当向街道办事 处、乡镇人民政府予以说明。 管理规约和业主大会议事规则对业主权利的限制不免除其应承 担的义务。 第二十一条 业主的表决权按照面积和人数计算。 业主的面积表决权数按照下列方法认定:

10

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未 进行不动产登记的, 暂按测绘机构的实测面积计算; 尚未进行实测的, 暂按房屋买卖合同记载的面积计算; (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。 业主的人数表决权数按照下列方法认定: (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一 人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同 一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算; (二)总人数,按照前项的统计总和计算。 按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位,按照不动 产登记簿记载的面积计算; 尚未进行不动产登记但是具有销售 (预售) 许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的, 暂按买卖合同记载的面积计算。 按照规划建设的人防工程面积不计算 投票权。 第二十二条 筹备组应当遵守以下工作原则: (一)筹备组组长召集和主持筹备组会议; (二)筹备组作出决定应当经筹备组中具有表决权的过半数成员 同意; 成员进行表决时应当在决议上签字, 注明同意、 反对或者弃权。 持保留意见的成员不签字的,不影响决议的效力。 (三)筹备组应当对会议进行书面记录,筹备组组长应当对会议 记录签字确认;

11

(四)筹备组成员不能委托代理人参加会议,但成员是法人或其 他组织的除外; (五)筹备组应当自成立之日起 3 个月内完成筹备工作,组织召 开首次业主大会会议; (六)业主大会成立后,筹备组应当将相关资料移交给业主委员 会。 因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责的 或者逾期未完成筹备工作的, 筹备组应当在物业管理区域内显著位置 公告并说明理由, 筹备组自公告之日起自动解散, 符合第十条规定的, 业主可以重新申请成立业主大会。 第二十三条 筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起 3 日内,将表决结果在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于 7 日。 第二十四条 管理规约、业主大会议事规则和业主委员会委员选 举事项全部通过的,业主委员会自首次业主大会决议作出之日起 30 日内,持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案: (一)筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选 举情况的报告; (二)业主大会决议; (三)管理规约、业主大会议事规则; (四)业主委员会委员名单。

12

材料齐全的,街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案,出 具书面备案证明, 并在备案后 7 日内将备案材料抄送区县房屋行政主 管部门,将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员 会。 第二十五条 业主委员会凭街道办事处、乡镇人民政府出具的备 案证明,向区、县公安分局申请刻制业主委员会印章。 第二十六条 本市试行业主大会登记制度。业主大会成立并完成 业主委员会备案的, 经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主占 总人数过半数的业主同意, 可以到市房屋行政主管部门办理业主大会 登记,业主委员会凭业主大会登记证明,向区、县公安分局申请刻制 业主大会印章。 第三章 业主大会活动 第二十七条 业主大会是物业管理权利和管理责任主体,履行以 下职责: (一)制定、修改管理规约、业主大会议事规则; (二)选举或者更换业主委员会委员; (三)确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费 方案; (四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实 服务; (五)筹集、管理和使用专项维修资金;

13

(六)决定物业共用部分的经营方式,管理、使用物业共用部分 经营收益; (七)申请改建、重建建筑物及附属设施; (八)申请分立或者合并物业管理区域; (九)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作 出的与业主大会决定相抵触的决议; (十)督促业主依据法律法规规章和管理规约安全使用房屋;组 织对房屋建筑的日常检查活动; 配合相关行政主管部门对房屋建筑安 全的检查工作;负责治理房屋建筑安全问题; (十一)对业主违反法律法规规章和管理规约、业主大会议事规 则的行为,可以向人民法院提起诉讼; (十二)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。 决定第(五)项事项,应当经专项维修资金列支范围内专有部分 占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业 主同意;决定第(七)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分 之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(八) 项事项, 应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专 有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以 上的业主同意。 决定其他事项, 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且 占总人数过半数的业主同意;法律、法规和规章另有规定的,从其规 定。
14

第二十八条 业主大会会议可以采取集体讨论或者书面征求意见 形式召开。 业主大会表决时, 提倡通过北京市业主决定共同事项公共决策平 台进行。 第二十九条 业主人数较多,业主可以幢、单元、楼层等为单位 共同推选业主代表参加业主大会会议, 具体办法应当在业主大会议事 规则中明确规定。 推选业主代表参加业主大会会议的, 业主代表应当于参加会议前 3 日,就业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主们的意见, 业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字 后,由业主代表送达业主大会会议投票表决。 第三十条 业主大会会议提议事项应当符合本规则第二十七条的 规定和业主大会议事规则。 业主委员会应当自提议确定之日起, 将业主大会拟表决事项在物 业管理区域内显著位置公告并告知相关的社区居民委员会, 公告期间 不少于 15 日。 公告期内,业主可以对拟表决事项提出建议和意见,业主委员会 应当予以参考,可以对拟表决事项的具体内容进行修改,并接受业主 质询。拟表决事项经修改后应重新公告,公告期间不少于 15 日。 公告期满后,业主委员会应当确定拟表决事项,可以启动公共决 策平台进行决策。

15

第三十一条 业主大会会议投票期限由首次业主大会会议筹备组 或者业主委员会根据具体情况决定。因故无法按期完成会议投票的, 筹备组或者业主委员会应当按照首次业主大会会议召开方案或者业 主大会议事规则的约定,在物业管理区域内公告相关情况及延长期 限,但延长期限最长不得超过 15 日。 第三十二条 业主可以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位 范围内的物业管理事务,但不得违反法律、法规、规章及管理规约, 不得与业主大会的决定相抵触。事项范围、议事方式、程序应当在管 理规约和业主大会议事规则中约定。 第三十三条 第三十三条 业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事 规则组织召开,每年至少召开一次。业主大会定期会议召开前,业主 委员会应当向业主公告以下内容: (一)上一年度物业管理情况报告; (二)上一年度业主委员会工作情况报告; (三)上一年度业主大会收支情况报告; (四)物业管理的其他有关事项。 业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容: (一)审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工 作计划; (二)选举需要补选或者定期改选的业主委员会委员; (三)决议下一年度物业管理有关事项; (四)决议下一年度业主大会收支预算;
16

(五)决议物业管理其他的有关事项。 第三十四条 发生下列情形之一的,业主委员会应当自业主提议 和情形发生之日起 45 日内组织召开业主大会临时会议: (一) 专有部分占建筑物总面积 20%以上的业主或者占总人数 20% 以上的业主向业主委员会提议召开业主大会临时会议的; (二)出现管理规约中约定的需要召开业主大会临时会议的其他 情形。 第三十五条 业主委员会对提议业主人数有异议的,应当自收到 业主提议之日起 30 日内自行核查或者向街道办事处、乡镇人民政府 申请启动公共决策平台进行核查, 并作出是否召集业主大会临时会议 的书面决定,在物业管理区域内显著位置公告。 业主对业主委员会自行核查的结果有异议的, 业主可以于自行核 查结果公示后 3 日内向街道办事处、 乡镇人民政府申请启动公共决策 平台进行核查,并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示。 第三十六条 业主委员会未按时作出决定或者业主委员会决定不 召开临时会议, 但经公共决策平台核查后业主提议符合第三十四条规 定的情形的,业主大会设立监事会的,应当由监事会根据管理规约、 业主大会议事规则予以监督;业主委员会不接受业主大会监事会监 督,或者未设立监事会但相关业主提出申请的,物业所在地的街道办 事处、乡镇人民政府应当于 10 日内责令其限期履行职责,业主委员 会逾期仍不履行的,街道办事处、乡镇人民政府应当协助业主组织召 开业主大会临时会议并对相关事宜进行表决。
17

第三十七条 业主大会可以决定由业主自行管理物业共用部分。 业主在决定自行管理之前, 应当对拟定的详细的自行管理方案以及应 急保障措施进行表决,并告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政 府。 第三十八条 物业服务合同期限届满前,业主大会应当就是否变 更物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项召开业主 大会会议进行表决。 决定续聘原物业服务企业的, 应当与原物业服务企业协商签订物 业服务合同;决定解聘的,应当履行必要的通知义务,合同未约定通 知期限的, 应当于合同期限届满 3 个月前告知原物业服务企业并在物 业管理区域内公告。 物业服务合同届满, 物业服务企业决定不再续签物业服务合同并 按照《北京市物业管理办法》第二十五条第二款的规定履行了告知义 务的,业主委员会应当及时组织召开业主大会会议,决定物业管理方 式、服务事项和服务标准等。 第三十九条 业主大会设立业主委员会,可以设立监事会,可以 聘用财务人员和秘书等工作人员。 相关工作经费具体筹集和使用办法 由业主大会决定。 业主大会设立监事会、聘用财务人员和秘书的,应当在业主大会 议事规则中约定。 业主委员会委员、监事会监事、应当由业主大会选举产生;财务 人员和秘书的聘用方式应当由业主大会议事规则约定。
18

第四章 业主委员会 第四十条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会一般由 5 人以上单数组成,具体数额、选举结果的确认应当在业主大会议事规 则中明确约定。 业主委员会委员每次选举产生后 3 日内应当组织召开业主委员 会会议,推选主任委员、副主任委员等。 主任委员、副主任委员应当由业主委员会委员推选,不经业主委 员会委员推选不得连任, 具体产生办法可以通过业主大会议事规则约 定。 第四十一条 业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任,并 应当符合下列条件: (一)具有完全民事行为能力; (二)遵守管理规约、业主大会议事规则; (三)未被业主大会依约限制被选举权; (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁; (五)具有一定组织能力; (六)具备必要的工作时间; (七)管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。 除上述条件外,主任委员还应当符合以下条件: (一)具有丰富的工作经验和良好的群众基础; (二)熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策。

19

业主是法人或者其他组织的, 可以授权自然人参加业主委员会委 员的选举。一个物业管理区域内,一名自然人只能代表一个法人或者 其他组织。 接受业主的监督, 第四十二条 业主委员会执行业主大会的决定, 依法履行下列职责: (一)召集业主大会定期会议和临时会议; (二)定期向业主大会报告物业管理情况; (三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服 务合同; (四) 及时了解业主、 物业使用人的意见和建议, 监督物业服务; (五)组织和监督专项维修资金的筹集、使用; (六)监督物业共用部分的经营及经营收益的管理和使用; (七)督促业主按照约定交纳专项维修资金、物业服务费和其他 应当由业主共同分摊的费用; (八)建立并妥善保管工作档案,为业主提供查阅、抄录和复制 档案资料的便利; (九)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷; (十)对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事 规则的行为,可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还 财产; (十一)配合社区相关组织做好本物业管理区域内的社区建设工 作;
20

(十二)业主大会赋予的其他职责,但《北京市物业管理办法》 第十一条规定由业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。 第四十三条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则约定的 业主委员会议事规则召开。会议由主任委员召集和主持;主任委员不 能履行职责或者不履行职责的,由副主任委员召集和主持;副主任委 员不能履行职责或者不履行职责的, 由半数以上委员共同推举一名委 员召集和主持。业主委员会会议不得以书面形式召开。 业主委员会会议应当有过半数委员出席, 每名委员拥有一票表决 权,委员不能委托代理人参加会议。业主委员会作出决定必须经全体 委员过半数同意并书面签字确认, 自作出决定之日起 3 日内在物业管 理区域内显著位置公告,公告时间不少于 7 日。业主委员会作出的决 定自公告之日起对业主具有约束力。 业主委员会召开会议时,业主大会设立监事会的,监事会监事应 当列席会议,并可以同时邀请物业所在地街道办事处、乡镇人民政府 的代表或者相关的社区居民委员会参加。涉及重要事项的,业主委员 会召开会议前应当先行召开业主意见征求会,公开听取业主的意见, 并可以邀请业主代表旁听业主委员会会议。 重要事项的范围由业主大 会议事规则约定。 业主委员会会议应当制作书面记录,由参会委员签字后存档。 第四十四条 业主委员会应当建立工作档案,并指定专人保管, 主要包括以下材料: (一)业主大会、业主委员会会议记录;
21

(二)业主大会、业主委员会的决议和决定; (三)管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、专项服务 合同等; (四)业主委员会委员选举及备案材料; (五)专项维修资金账目和物业共用部分经营收益账目; (六)业主的意见和建议; (七)业主委员会印章使用记录和工作档案查阅记录; (八)业主委员会工作中产生的其他书面材料和音像资料等。 管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员等事项内容发生 变更时,业主委员会应当自变更之日起 30 日内到原备案机关办理变 更备案。 业主可以对以上工作档案进行查询、抄录和复制,但涉及业主个 人隐私的,应当征得相关业主本人同意。 第四十五条 业主委员会委员实行任期制,委员每届任期不得超 过六年,连选可以连任。业主委员会每两年定期改选部分委员,在召 开第一次全体委员会议时, 应当按照委员在业主大会选举中得票的多 少,将全部委员尽量平均分为三组:得票较少的一组委员应当在第 2 年任满后的业主大会定期会议上改选, 得票居中的一组委员应当在第 4 年任满后的业主大会定期会议上改选,得票较多的一组委员应当在 第 6 年任满后的业主大会定期会议上改选。 第四十六条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自 动终止,并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告:
22

(一)任职期限届满的; (二)不再具备业主身份的; (三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的; (四)被依法追究刑事责任,无法履行委员职责的; (五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的; (六)业主大会议事规则规定的其他情形。 第四十七条 《北京市物业管理办法》规定的业主共有的相关财 物及本规则第四十四条规定的材料属于业主共有, 任何组织或者个人 不得侵占。 业主委员会委员资格终止的, 应当自终止之日起 3 日内将所保管 的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会;拒不 移交印章、相关财物和档案资料的,街道办事处、乡镇人民政府 10 日内应当责令移交,物业所在地公安机关应当予以协助。 第四十八条 业主委员会委员任期内,委员出现空缺时,应当按 照业主大会议事规则约定的候补制度自动递补并办理变更备案, 递补 的委员任期为缺额委员余下的任期。 候补委员递补后人数仍不足的,业主委员会应当及时组织召开业 主大会会议补选业主委员会委员。 第五章 指导监督 第四十九条 建设单位拒不履行协助筹备成立业主大会相关义务 的, 街道办事处、 乡镇人民政府应当责令限期改正; 违反法律、 法规、

23

规章的,可以依法处罚,并将处理、处罚结果抄送区县房屋行政主管 部门。 第五十条 业主委员会不履行职责,业主大会设立监事会的,应 当由监事会根据管理规约、业主大会议事规则予以监督;业主委员会 不接受业主大会监事会监督, 或者未设立监事会但经相关业主提出申 请的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当于 10 日内责令其 限期履行职责;业主委员会逾期仍不履行的,街道办事处、乡镇人民 政府应当协助业主组织召开业主大会会议,共同决定有关事项。 第五十一条 业主委员会委员空缺达半数以上的,业主委员会应 当及时组织召开业主大会会议决定增补委员,在委员增补之前,不得 以业主委员会的名义从事组织召开业主大会会议决定增补委员以外 的活动。 业主委员会委员集体提出辞职的,应当向业主大会报告工作、说 明辞职理由,并将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由监事 会指定的人员保管;未设立监事会的,交由业主大会秘书或者其他档 案保管人员保管,并以书面形式告知物业所在地的街道办事处、乡镇 人民政府。业主大会设立监事会的,监事会应当及时组织召开业主大 会会议,选举产生新的业主委员会;未设立监事会或者监事会不履行 职责的,街道办事处、乡镇人民政府应当及时协助业主组织召开业主 大会会议,选举产生新的业主委员会。

24

业主委员会不移交其保管的档案资料、印章及其他财务账目的, 街道办事处、乡镇人民政府 10 日内应当责令移交,物业所在地公安 机关应当予以协助。 新的业主委员会产生后,档案保管人员应当将档案资料、印章及 其他财物账目等转交给业主委员会。 业主委员会委员离任时, 全体业主可以在管理规约和业主大会议 事规则中约定是否对离任委员进行财务审计。 第五十二条 业主委员会委员和业主大会其他工作人员应当忠于 职守,依法履行职责。业主委员会委员和业主大会其他工作人员违反 管理规约、业主大会议事规则的,其委员资格和工作人员资格是否终 止,由业主大会共同决定。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的, 受侵 害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第五十三条 第五十三条 物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极 配合相关的社区居民委员会依法履行自治管理职责, 支持社区居民委 员会开展工作,共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。社区 居民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府指导、监督社区内的 业主委员会开展工作,维护居民的合法权益。 物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议,应当告知相关 的社区居民委员会,并听取其意见。 第五十四条 街道办事处、乡镇人民政府可以组织召开物业管理 联席会议。由区县房屋行政主管部门、司法行政主管部门、公安派出
25

所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等各方代表参加, 共同协商解决物业管理活动中遇到的问题。 乡镇人民政府作出的撤销业主大会、 第五十五条 对街道办事处、 业主委员会违反法律、法规和规章的决定有异议的,业主大会、业主 委员会可以依据《行政复议法》提出行政复议申请,或者依据《行政 诉讼法》提起行政诉讼。 第六章 附则 第五十六条 物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同 意,决定不成立业主大会的,由全体业主行使共同管理的权利。 第五十七条 《北京市物业管理办法》实施前已经办理商品房预 售许可或者现房销售住宅物业项目, 建设单位应当向业主大会筹备组 提供业主清册以及业主变动信息, 并根据有关规定将相关信息录入公 共决策平台; 建设单位注销的, 前期物业服务企业应当履行以上义务。 第五十八条 非住宅区业主大会和业主委员会的成立和活动,参 照本规则。 第五十九条 本规则自 2011 年 1 月 1 日起实施。

26

关于印发《北京市住宅区管理规约》、《北京市住宅 区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业主大 会会议召开方案》和《北京市住宅区首次业主大会会 议筹备组工作报告》制定规范和示范文本的通知
京建发〔2010〕762 号 各区县建委、房管局,各有关单位: 为贯彻落实 《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》 (京 建发[2010]739 号),协助、指导和规范业主大会、业主委员会的 成立及活动,保障广大业主的合法权益,现将《北京市住宅区管理规 约》、《北京市住宅区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业 主大会会议召开方案》和《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工 作报告》的制定规范及示范文本印发给你们,上述文件自 2011 年 1 月 1 日起实施。北京市住房和城乡建设委员会、北京市社会建设工作 办公室、北京市民政局、北京市规划委员会《关于印发<管理规约>、 <业主大会议事规则>和,<首次业主大会会议召开工作方案>示范文本 的通知(京建物〔2009〕449 号)》同时废止。 特此通知。 附件:1.《北京市住宅区管理规约制定规范》
2.《北京市住宅区管理规约》(示范文本)

27

3.《北京市住宅区业主大会议事规则制定规范》 4.《北京市住宅区业主大会议事规则》(示范文本) 5.《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案制定规范》 6.《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》(示范文本) 7.《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告撰写规范》 8.《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》(示范文本)

二〇一 〇年十二月三十日

28

附件 1:

北京市住宅区管理规约制定规范
1.[ 管理规约] 1.[ 管理规约 ] 管理规约是首次业主大会会议筹备组拟 订的,由本物业管理区域业主大会会议通过的对物业的使 用、维护和管理、业主的共同权益的维护、物业共用部分的 经营和收益分配等公共管理权的行使、物业管理区域内的应 急预案、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责 任等事项依法作出的约定。 制定主体和时间] 2.[ 制定主体和时间 ] 首次业主大会会议筹备组应当 自成立之日起 60 日内拟定管理规约草案。 3.[ 公示和修改 ] 管理规约草案应当以书面形式在物业 [ 公示和修改] 管理区域内显著位置公示 7 天。公示期间,筹备组应当记录 业主提出的修改意见和建议。公示期满后 7 日内,筹备组应 当参考业主提出的意见和建议,确定正式的管理规约草案。 管理规约草案与现行法律、法规、规章等相抵触的,筹 备组应当及时修改,并将修改后的管理规约草案在物业管理 区域内显著位置重新公示。 4.[ 法律效力] 4.[ 法律效力 ] 管理规约草案应当在首次业主大会会 议上进行表决,经专有面积占建筑物总面积过半数业主且占 总人数过半数的业主同意,管理规约草案经表决通过后在本 物业管理区域内生效。 管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规、规 章或者损害社会公共利益。

29

管理规约对业主及物业使用人具有约束力。业主或者物 业使用人违反管理规约,损害其他业主和物业使用人合法权 益的,受损害人可以依法提起诉讼。 5.[ 基本内容] 5.[ 基本内容 ] 管理规约的基本内容应当包括九部分内 容,分别为物业基本情况、物业管理方式、物业共用部分的 经营和收益分配、物业的使用、维护和管理、物业管理区域 内的应急预案、违反管理规约应当承担的责任、争议解决方 式和附则。 5.1 物业基本情况:包括物业管理区域划分及调整、物 业服务用房的基本情况和物业共用部分。 5.2 物业管理方式:按照《物权法》《北京市物业管理 、 办法》的规定,业主大会可以决定本物业管理区域内实行自 行管理、委托物业服务企业或者专业性服务企业管理、委托 其他管理人管理。 5.3 业主共同管理的权利和责任:业主按照 《物权法》 、 《物业管理条例》《北京市物业管理办法》和《北京市业主 、 大会和业主委员会指导规则》等相关法律、法规、规章和规 范性文件的规定对物业管理区域共用部分享有共同管理权 利并承担共同管理责任。 5.4 物业共用部分的经营和收益分配:物业管理区域内 的物业共用部分的经营和收益可以分为属于全体业主的经 营及收益和属于相关业主的经营及收益。 属于全体业主或者相关业主的共用部分,禁止任何单 位、个人侵占、处分或者改作他用;利用物业共用部分经营 的,应当符合法律、法规的规定和本规约的约定,并经业主 大会或者相关业主共同决定。委托物业服务企业或者其他管
30

理人实施物业管理的,按照物业服务合同约定可以委托物业 服务企业或者其他管理人统一实施。 利用物业共用部分经营所得收益,属于全体业主或者相 关业主的共用部分,按照相关法律法规的规定和全体业主或 者相关业主的约定进行分配,但全体业主或者相关业主约定 的分配方式不得违反相关法律、法规和规章的禁止性规定。 利用物业共用部分经营所得收益,一般按照业主专有部 分占建筑物总面积的比例分配,全体业主或者相关业主另有 约定的除外。 业主委员会、相关业主应当至少每半年在物业管理区域 内公布全体业主共用部分、部分业主共用部分物业经营所得 收益的收支情况,接受业主大会、业主的监督。 业主转让建筑物内的专有部分,其对共用部分享有的共 用和共同管理的权利一并转让。 5.5 物业的使用、维护和管理:包括物业使用的注意事 项和禁止行为、物业的装饰装修、物业的维修、更新和改造、 专项维修资金的筹集和使用、物业服务费用的缴纳和监督、 水、电、气等费用的交纳及相关设施设备的维修责任。 5.6 物业管理区域内的应急预案:管理规约中应当约定 物业管理区域内发生下列紧急情形之一的,授权相关主体采 取紧急措施的应急预案: (一)物业服务企业突然停止提供物业服务; (二) 《北京市物业管理办法》第三十四条的规定的危 及房屋使用安全的紧急情况; (三)其他紧急情形。

31

5.7 违约责任:业主、使用人违反管理规约约定,侵害 他人合法权益的,业主大会、业主委员会、物业服务企业或 者其他管理人有权要求其改正;业主、物业使用人拒不改正 的,应承担违约责任,并可以由业主委员会在本物业管理区 域内公布该业主、物业使用人的姓名及违约事实,限期未改 正的,业主大会也可以依本规约对其提起诉讼。 管理规约中可以对业主不交存专项维修资金、 拒付或者 不按时交纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等损害业 主共同权益的行为,约定不得行使以下共同管理权: 1、选举权和被选举权; 2、不得参与经营物业共有部分业主所得收益的分配。 限制共同管理权的时限应当在管理规约中予以明确。 物业使用人违反本规约的,相关业主承担连带责任。 5.8 争议解决方式:业主之间因本规约实施中发生的纠 纷,可以协商解决。协商不成的,由业主委员会、物业所在 地街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会或者物业管 理纠纷调解组织进行调解;也可以申请仲裁或者向人民法院 提起诉讼。 因物业管理纠纷而引起的民事诉讼,其费用由参加诉讼 的业主依法承担;属共同诉讼的,经业主授权,推荐诉讼代 表人具体实施,诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承 担。 5.9 附则:对管理规约的生效时间等事项作出约定。 6.[ 用范围] 6.[ 适 用范围 ] 本管理规约适用于本市行政区域内的住 宅区物业项目及相关活动,非住宅区参照执行。 7.[行政管辖和行政指导 和行政指导] 7.[ 行政管辖 和行政指导 ] 相关行政管理部门在依法执
32

行公务需要进入物业管理区域时,各相关主体应当予以配 合。 8.[格式及填写说明] 8.[格式及填写说明]管理规约正文应当用 A4 纸打印, 空格部分应当用钢笔(黑色墨水、蓝黑墨水) 、签字笔或者 打印填写,空格部分若不填写内容,应当用“X”划掉。

33

附件 2:

北京市住宅区管理规约
(示范文本)

使 用 说 明

一、本管理规约文本为示范文本,由北京市住房和城乡 建设委员会制定,适用于本市住宅区业主、业主大会的相关 活动。 二、业主可以根据实际情况共同决定对示范文本的内容 进行选择、修改、增补或者删减。 三、非住宅区可以参照使用本示范文本。

34

管理规约
(名称应当与前期物业服务合同名称一致)

第一部分 物业基本情况 (应当与前期物业服务合同内容一致) 一、物业管理区域 东至 南至 西至 北至 : : : :

物业管理区域内的物业构成明细、物业共用部分明细详 见商品房预售合同、商品房现房买卖合同。 对本物业管理区域进行调整的,应当按照《北京市物业 管理办法》第六条、第十一条的规定,分别经原物业管理区 域内及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑 物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的 业主同意;由全体业主委托业主委员会或者业主代表向物业 所在街道办事处、乡镇人民政府提出调整物业管理区域申 请。 二、物业服务用房 物业服务用房建筑面积为 建筑面积为 单元 【幢】 【座】 平方米,位于 号;地下建筑面积为 层 单位 平方米,其中地上 【幢】 【座】 层

平方米,位于 号。其中业主大会

35

及业主委员会办公用房建筑面积为 【幢】 【座】 层 单位

平方米,位于 号。

(注:物业服务用房为多处时,可根据实际情况增加以 上内容) 三、物业共用部分 根据有关法律、法规规定和房屋买卖合同约定,业主共 用部分包括: (一)单幢建筑物的共用部分,包括该幢建筑物的业主 共用的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、 电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位(基础、内 外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等) 等部位以

及该幢建筑物的业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加 压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、 消防设施、邮政信箱、避雷装置 等设备。

(二)物业管理区域内的共用部分,包括道路、绿地、 路灯、沟渠、池、井、垃圾箱(房)、公益性文体设施、物 业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋 等。

第二部分 物业管理方式 四、本物业管理区域内,实行下列第 方式。 1.由全体业主自行管理; 2.全体业主依法选聘物业服务企业; 种物业管理

36

3.由全体业主依法选聘其他人管理; 4. 采取第 1 种物业管理方式的,书面告知物业所在地的街 道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门;采用第 2、3 种物业管理方式的,双方依据物业服务合同共同对物业共用 部分进行管理、维修、养护,并维护相关区域的环境卫生和 公共秩序。 《北京市物业管理办法》实施后,申请办理商品房预售 许可或者现房销售的住宅物业项目,全体业主确定物业管理 方式时,可以根据《住宅物业服务标准》 (编号 DB11/T 751-2010)选定相应的物业服务标准。

第三部分 业主共同管理的权利和责任 五、业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权 法》、国务院《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》 以及相关法律、法规、规章和规范性文件的规定,享有相应 的权利,履行相应的义务。 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项 由业主共同决定: (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则; (二)选举或者更换业主委员会委员; (三)确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准 和收费方案;

37

(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企 业事实服务; (五)筹集、管理和使用专项维修资金; (六)申请改建、重建建筑物及附属设施; (七)申请分立或者合并物业管理区域; (八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。 决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总 面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主 同意;决定第(七)项事项,应当分别经原物业管理区域内以 及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总 面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主 同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半 数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主可以以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范 围内的物业管理事项,事项范围和决定程序由业主大会议事 规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。 业主大会、业主委员会依法作出的决定,对业主具有约 束力; 业主应当遵守业主大会、 业主委员会依法作出的决定。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,业 主可以依法请求人民法院予以撤销。 业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前,应当 按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大 会会议,对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内 容等进行表决。

38

业主大会与其依法选聘的物业服务企业或者其他管理 人签订物业服务合同,应当由业主委员会三分之二以上委员 在场签名并加盖业主大会或者业主委员会印章。 。 因物业服务企业或者其他管理人突然撤离等原因, 业主 大会无法及时另聘新物业服务企业或者其他管理人的,按照 《北京市物业项目交接管理办法》(京建发[2010]603 号) 第四章的规定执行。由物业所在地街道办事处、乡镇人民政 府应当会同相关部门组织提供应急物业服务。临时代管期间 的物业服务费用,由全体业主按照其专有部分占建筑物总面 积的比例分担。 六、业主的共同管理责任 (一)物业服务费用及其交纳、监督 各业主同意,物业服务收费采取 (包干制/酬金 /

制)方式,按业主专有部分面积大小共同负担,并按照本规 约和物业服务合同约定向足额交纳,接受业主大会、业主委 员会的监督。 物业服务企业或者其他管理人每年第一季度向全体业主 公布上一年物业服务资金的收支情况,并接受审计监督;审 计监督的实施方式由物业服务合同另行约定。 业主应当按照本规约和物业服务合同的约定交纳物业 服务费用,因故不能按期交纳的,应委托他人按期代交或者 及时补交。业主未按规定交纳物业服务费用的,业主委员会 应当督促其限期交付; 月以上拒交物业服务费用的,

业主委员会可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收

39

交情况,并注明欠交费用的业主房门号及欠费金额;仍不交 纳的,业主大会、物业服务企业或者其他管理人可以依法向 人民法院提起诉讼。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费 用的,从其约定,业主负连带交纳责任。 业主委托物业服务企业或者其他管理人提供物业服务 合同约定以外的其他专项服务、特约服务的,其费用由双方 约定;物业服务企业或者其他管理人应当将服务项目、服务 质量、服务标准进行公示。 (二)专项维修资金的交存和使用 1.业主应当按照相关规定交存、使用、续交本物业管理 区域内专项维修资金。 2.使用专项维修资金的,物业服务企业或者其他管理人 应当按有关规定向业主大会提出维修资金使用方案,并经建 筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物 总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业 主同意。 3.业主委员会应当将维修资金使用方案、所需资金、工 程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主 或者相关业主公布;并每 个月定期向全体业主或者相关

业主公布一次专项维修资金使用情况。 4.一幢或者一户门号的专项维修资金余额不足首次交 存的 30%时,由业主委员会按下列第 者该户门号业主续筹专项维修资金: 种方式,向该幢或

40

(1)一次性交存; (2)按 (3) 元/平方米逐月交存至业主一卡通; 。

业主转让物业专有部分的,其交存的专项修资金随房屋 所有权同时过户。 业主共同决定上述专项维修资金的筹集和使用方案时, 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占 总人数三分之二以上的业主同意,并由业主另行表决通过。 (三)水、电、气等费用的交纳及其设施的维修责任 本物业管理区域内, 业主应当按照相关规定和相关供用 合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交 纳有关费用。 物业服务企业或者其他管理人接受供水、供电、供气、 信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的,应当公布委 托合同。业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同 的约定向物业服务企业或者其他管理人按时足额交纳水、 电、气、信息、环卫等费用。业主拖欠、拒交上述费用的, 应按相关供用合同规定承担违约责任。 水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任,由业主、 专业单位按照相关规定承担;前款设施属于业主专有的,由 业主承担维修费用;属于业主共用的,由全体业主或者相关 业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。

41

业主大会应当代表业主,及时与供水、供电、供气、信 息、环卫等专业单位建立供用合同关系,并与开发建设单位 办理户名变更手续。 (四)业主应当向物业服务企业或者其他管理人以及业 主委员会提供联系地址、通讯方式。 (五)遵守本管理规约中关于物业的使用、维护和管理 的约定。 (六)各业主同意,在物业使用和维护中,遵守相关法 律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定,按照有利 于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则,正 确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、 房屋装饰装修、 环境卫生维护、 环境保护等方面的相邻关系。 业主不承担上述第 (可多选) 项共同管理责任,

损害业主共同权益的,业主大会或者相关业主共同决定可以 限制其行使以下第 (可多选)项成员权利,:

1.不得担任业主委员会委员或候补委员; 2. 业主大会会议表决权; 3.共用部分经营收益分配权; 4. 。

限制时限至业主承担完成相应共同管理责任时终止。

第四部分 物业共用部分的经营和收益分配 七、物业共用部分的经营

42

利用物业共用部分经营的,应当符合法律、法规和本规 约的规定,并经业主大会或者相关业主共同决定。委托物业 服务企业或者其他管理人实施物业管理的,按照物业服务合 同约定委托物业服务企业或者其他管理人统一实施。 八、物业共用部分经营收益分配 (一)利用物业共用部分经营所得收益的分配,按照下 列第 种方式分配: 1.业主专有部分占建筑物总面积的比例分配; 2.全体业主或者相关业主其他约定 属于全体业主的共用部分,按下列第 使用: 1.用于补充建筑物及其附属设施维修资金,统一归集 到维修资金监管专户; 2. 3. 属于相关业主的共用部分,按下列第 用: 1.用于补充建筑物及其附属设施维修资金,统一归集 到市维修资金监管专户; 2. 3. (二)业主委员会、相关业主应当 (至少每半年) 种方式使 种方式

在物业管理区域内公布全体业主共用部分、部分业主共用部
43

分物业经营所得收益的收支情况,接受业主大会、业主的监 督。 (三)业主转让建筑物内的专有部分,其对共用部分享 有的共用和共同管理的权利一并转让。

物业的使用、 第五部分 物业的使用、维护和管理 九、本物业管理区域内的业主、物业使用人应当遵守相 关法律、法规政策规定和本物业管理区域质量保证书、房屋 建筑使用说明书及其他文件的约定,并按照下列规定使用物 业: (一)按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的 用途使用物业专有部分,不得擅自改变物业专有部分使用性 质。因特殊情况需要改变物业用途的,除遵守法律、法规以 及本规约外,应当征得有利害关系的业主同意; (二)进行室内装饰装修时,遵守建设部《住宅室内装 饰装修管理办法》和《北京市物业管理办法》的有关规定, 在工程开工前,应当事先告知物业服务企业或者其他管理 人,并与其签订室内装饰装修管理服务协议;遵守装饰装修 的注意事项,不从事装饰装修的禁止行为,不得影响毗邻房 屋的使用安全;主动配合物业服务企业或者其他管理人依据 有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检 查; (三)在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不擅 自占用共用部分。施工期间应采取有效措施,减轻或者避免

44

施工过程中对相邻业主或者使用人日常生活造成的影响,晚 间 时至次日上午 时和节假日,不得从事敲、凿、

锯、钻等产生严重噪声的施工; (四)因装饰装修房屋影响物业共用部分安全使用以及 侵害相邻业主合法权益的,应当及时恢复原状,造成相邻业 主财产损失的,应当承担相应的赔偿责任; (五)安装空调,应当按照房屋设计预留的位置安装, 未预留位置的,按照有关规定或者物业服务企业或者其他管 理人指定的位置安装; (六)合理使用水、电、气、环卫等共用设施设备,不 擅自拆改相关管线、设备; (七)使用电梯,应遵守本物业管理区域内电梯使用管 理规定; (八)停放车辆,应遵守本物业管理区域内车辆停放有 关规定。机动车在本物业区域内行驶应避让行人车速不超过 公里/小时,严禁鸣喇叭;车辆出入应按规定出示相应证件 或者登记; 机动车严禁在消防通道、消防井盖、人行便道 和绿地等场所停放;车位只可用作停放车辆,不得用于其他 用途; (九)阳台封闭,应遵守本物业管理区域内阳台封闭的 有关规定。阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品,不擅自张贴或 者安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或者标 语等;

45

(十)业主饲养宠物,应当遵守相关管理规定,及时清 理宠物粪便,乘坐电梯的,应当避开乘梯的高峰时间; (十一) (十二)法律、法规、规章的其他规定。 十、业主、物业使用人在使用物业中,除应当遵守法律、 法规政策的规定外,不得从事下列危及建筑物安全或者损坏 他人合法权益的行为: (一) 擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、 (含 外貌 外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设 计用途、功能和布局等; (二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违 规凿、拆、搭、建; (三)占用或者损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、 道路、绿地、物业服务用房、自行车房(棚)等物业共用部 分。 (四)损坏或者擅自拆除、截断、改变、改造供电、供 水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施设备; (五)违法搭建建筑物、构筑物; (六)不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂 物; (七)违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物 质或者超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、 敞养家禽、宠物,影响公共环境、破坏绿地等; (八)践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品;

46

(九)影响市容观瞻或者本物业外观的乱贴、乱挂、乱 写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等; (十)随意停放车辆,鸣喇叭或者以其他方式制造超过 规定标准的噪音; (十一) 擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、 遮蓬、 花架等其他结构,不按指定位置安装空调外机且不进行滴水 处理; (十二)使用电梯时超载、运载粗重物品,在轿厢内吸 烟、张贴、涂画或者损伤内壁; (十三)危害公共利益、侵害他人合法权益或者其他不 道德的行为; (十四)法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

十一、业主、物业使用人按照下列规定维修养护物业: (一)对物业专有部分的维修养护,不侵害其他业主的 合法权益; (二) 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部 分时,业主或者物业服务企业或者其他管理人应当事先告知 相关业主,相关业主应给予必要配合;相关业主阻挠维修养 护造成物业损坏及其他损失的,应当负责维修并承担赔偿责 任; (三)因维修物业或者公共利益,确需临时占用、挖掘 道路、 场地的, 须向物业服务企业或者其他管理人提出申请,

47

经书面同意后方可实施,并在约定期限内恢复原状;造成损 失的,应当赔偿; (四)物业在使用中存在安全隐患,已经或者即将危及 公共利益及他人利益的,责任人应当及时应急维修;责任人 不履行或者无法履行应急维修义务,且需进入物业专有部位 应急维修的,物业服务企业或者其他管理人可在通知公安机 关、社区居民委员会或者业主委员会两名以上委员到场见证 下实施应急维修,维修发生的费用由责任人承担; (五) 当物业服务企业或者其他管理人对物业共用部分 维修养护时,相关业主应予以配合;有造成本物业共用部分 或者其他业主房屋及附属设施设备损坏的,由造成损坏的责 任人承担赔偿责任; (六)本物业管理区域内物业在国家规定的保修期限和 保修范围内出现非使用不当的质量问题或者使用功能障碍, 由建设单位负责解决; 应当由建设单位维修,建设单位拒绝维修或者拖延维修 的,业主可以自行或者委托他人维修,维修费用及维修期间 造成的其他损失由建设单位承担。 物业共用部分的维修、 更新、 改造符合下述情形之一的, 由物业服务企业或者其他管理人直接组织实施,费用按规定 列支。 (一)属规定的急修项目; (二)物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急 情况;

48

(三)经安全鉴定机构鉴定的危险房屋; (四)出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房 屋的情形; (五)物业维修、更新、改造费用在 下; (六) 。 十二、物业维修、更新、改造的实施 物业共用部分的维修、 更新、 改造符合下述情形之一的, 经业主大会同意或者相关业主共同同意后,由物业服务企业 或者其他管理人组织实施,费用按规定列支。 (一)物业维修、更新、改造费用在 (二) ; (三) 。 十三、物业转让、出租的相关事项 业主转让或者出租物业专有部分时, 须将本规约作为物 业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出 租物业专有部分后,当事人应当于物业专有部分买卖合同或 者租赁合同签订之日起 30 日内,将物业专有部分转让或者 出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业或者其他管理 人、业主委员会。 元以上; 元以

49

房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定, 尊重社会公 德,不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。 无论出租或者转租的,业主均应承担相应的责任。 房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承 租面积标准;不得擅自改变房屋原设计功能和布局,对房屋 进行分割搭建,按床位出租或者转租,或者将厨房、卫生间、 不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租。 对违反本规约出租或者转租的, 业主委员会有权书面责 成业主、物业使用人立即终止租赁行为。 业主转让物业专有部分, 应当与物业服务企业或者其他 管理人结清物业服务费用、专项维修资金;出租物业,约定 由承租人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳 责任。 十四、共用部分保险 本物业管理区域内物业共用部分及公众责任保险,自行 管理的,由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例享 有权利、履行义务;选聘物业服务企业或者其他管理人的, 由业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人从物业服 务费用中提取并办理相关手续。 业主、物业使用人在物业使用过程中,有违反本规约物 业使用禁止行为的,其他业主、使用人可以向有关行政主管 部门报告,由有关部门依法查处;受侵害的相关业主可以依 法向人民法院提起诉讼。

50

第六部分 紧急情况下的应急预案 十五、紧急情况下的应急预案 物业管理区域内发生下列紧急情形之一的,授权 启动紧急措施的应急预案: (一)物业服务企业突然停止提供物业服务; (二) 《北京市物业管理办法》第三十四条的规定的危 及房屋使用安全的紧急情况; (三)其他紧急情形:

第七部分 违约责任 十六、违反规约应当承担的责任 业主、物业使用人违反本规约规定,侵害他人合法权益 的,业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人 有权要求其改正;业主、物业使用人拒不改正的,应承担以 下违约责任,并由业主委员会在本物业管理区域内公布该业 主、物业使用人的姓名及违约事实: (一)向全体业主或者相应业主支付违约 金 ; (二)损害赔偿; (三) 限期未改正的,业主大会也可以依本规约对其提起诉 讼。 十七、连带责任 物业使用人违反本规约的,相关业主承担连带责任。 ;

51

第八部分 纠纷的处理与相关民事诉讼 十八、业主之间因本规约实施中发生的纠纷,可以协商 解 决 。 协 商 不 成 的 , 可 以 采 用 以 下 方式解决: 1.业主委员会调解; 2.社区居民委员会调解; 3.物业管理纠纷人民调解组织调解; 4.申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。 因物业管理纠纷而引起的民事诉讼,其费用由参加诉讼 的业主依法承担;属共同诉讼的,经业主授权,推荐诉讼代 表人具体实施,诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承 担。

第九部分 附则 十九、本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。 修改后的规约,经业主大会会议表决通过之日起生效。 本规约未尽事项由业主大会会议补充。 二十、本规约对本物业管理区域内的各业主和物业使用 人均具有约束力。物业的所有人发生变更时,规约的效力及 于物业的继受人。 本规约自首次业主大会会议表决通过之日( 月 日)起生效。 年

52

二十一、制定和修改的管理规约,按照规定报物业所在 地街道办事处、乡镇人民政府备案。 二十二、 本规约业主各执 1 份, 业主委员会保存 3 份, 物 业所在地的区(市)县房屋行政主管部门、街道办事处、乡 (镇)人民政府、社区居民委员会各 1 份。

区(市)县

(物业名称)业主大会 年 月



53

附件 3:

北京市住宅区业主大会议事规则制定规范
1.[业主大会议事规则] 1.[业主大会议事规则]业主大会议事规则是全体业主 业主大会议事规则 关于业主大会组织架构与活动规范的约定。 2.[制定依据] 2.[制定依据]根据《中华人民共和国物权法》、《物业 制定依据 管理条例》、《北京市物业管理办法》和《北京市住宅区业 主大会和业主委员会指导规则》 结合本物业管理区域实际, , 制定业主大会议事规则。 3.[制定、公示和修改] 3.[制定、公示和修改]首次业主大会会议筹备组应当自 成立之日起 60 日内拟定业主大会议事规则草案。 业主大会议事规则草案应当以书面形式在物业管理区 域内显著位置公示 7 天。公示期间,筹备组应当记录业主提 出的修改意见和建议。公示期满后 7 日内,筹备组应当参考 业主提出的意见和建议进行修订,确定正式的业主大会议事 规则草案。 业主大会议事规则草案与现行法律、法规、规章等相抵 触的,筹备组应当及时修改,并将修改后的业主大会议事规 则草案在物业管理区域内显著位置重新公示。 4.[业主大会 ] 4.[ 业主大会] 业主大会由物业管理区域内的全体业主 业主大会 组成,在物业管理活动中,业主基于建筑物区分所有权,依 据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则 的约定行使共同管理权利并承担共同管理责任。

54

5.[业主大会的活动] 5.[业主大会的活动]业主大会、业主委员会应当依据法 业主大会的活动 律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约 定行使共同管理权、履行职责。 业主大会、业主委员会依法行使共同管理权不受任何组 织和个人的非法干涉。 业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决 定,不得从事与物业管理无关的活动。 6.[业主大会的机构设置] 6.[业主大会的机构设置]业主大会选举产生业主委员 业主大会的机构设置 会,业主大会可以设立监事会,聘任财务人员、秘书等人员。 监事会是业主大会下设的监督机构,由业主大会选举产 生,对业主大会负责,依业主大会授权开展工作,对业主大 会决定的执行和财务活动进行监督,监事会做出的决定经业 主大会通过后生效。监事会可根据需要组建专门工作小组, 开展专项工作。 业主大会设立监事会的,议事规则中应对监事会成员产 生方式、职责范围等内容明确规定。 财务人员和秘书由业主委员会公开招聘,秘书和财务人 员的设置、职责和任免由业主委员会决定,决定结果在小区 内公示,公示时间不少于 7 日。 7.[基本内容] 7.[基本内容]业主大会议事规则应当包含下列内容: 基本内容 7.1 业主大会会议种类:业主大会会议分为定期会议和 临时会议,有下列情形之一的,业主委员会应当自业主提议 和情形发生之日起 45 日内组织召开业主大会临时会议: (一)20%以上业主就物业管理共同事项提议的;

55

(二)经业主委员会半数(含半数)以上委员提议变更 业主委员会委员的; (三)业主委员会委员空缺达半数以上的; (四)业主委员会认为业主小组决定的事项,与业主大 会或业主委员会作出的决定有抵触,提议召开业主大会临时 会议的; (五)管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。 7.2 业主大会会议召开的形式、程序、议事和表决。 7.2.1 会议召开的形式:业主大会会议可以采用集体讨 论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。 7.2.2 会议召开的程序:业主大会会议召开的程序包括 形成业主大会会议议案、发布公告、会议召开、表决和公告 业主大会会议决议(含决议被通过或被否决) 。 业主大会会议召开前 15 日,业主委员会应当将会议的 时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内 全体业主公告。业主大会会议应当自召开之日起 90 日内完 业主大会会议应当自召开之日起 成。 7.2.3 表决方式:业主大会会议可以现场表决或书面表 决,也可以采用业主决定共同事项公共决策平台进行表决。 对现场表决或书面表决形式、结果有异议的,可通过业主决 定共同事项公共决策平台核查,核查结果公布以前不影响现 场或书面表决结果的效力。 7.2.4 业主大会决议、决定的效力:业主大会形成的决 议、决定,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力,业

56

主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决 议、决定的执行,不得干扰业主大会的正常工作。 业主大会形成的决议、决定违反法律、法规和规章的, 业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府举报,由 受理单位及时责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业 主;业主大会形成的决议、决定侵害业主合法权益的,受侵 害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。 7.3 业主可以幢、单元为单位设立业主小组,业主小组 由该幢、单元的全体业主组成,讨论、决定本幢、本单元物 业共用部分的经营、收益分配及维修等事项,根据该幢、单 元的全体业主约定,业主小组还可以履行下列职责: (一)讨论业主大会拟讨论的事项; (二)推选业主代表出席业主大会会议。 业主小组通过召开业主小组会议履行上述职责。业主小 组会议的召集人由该小组业主推选的具有业主身份的人士 担任,会议议事程序参照业主大会会议程序执行。 业主小组依法履行上述职责作出的决定,应当及时告知 相关业主和业主委员会。业主小组决定的事项,与业主大会 业主小组决定的事项, 业主小组决定的事项 作出的决定有抵触的,业主委员会应当及时告知; 作出的决定有抵触的,业主委员会应当及时告知;业主小组 未及时改正的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议 未及时改正的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议 应当组织 予以讨论,并作出决议 予以讨论,并作出决议。 7.4 推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当 于参加会议前 3 日,就业主大会会议表决的事项书面征求其 所代表业主的意见,业主代表不能代替业主本人作出决定。

57

表决书应当经业主本人签字后,由业主代表送达业主大会会 议投票表决。 7.5 业主可以委托代理人参加业主大会会议、业主小组 会议,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容投票表 决。 7.6 业主大会发生下列情形之一的,应当由业主委员会 向社会公告,并向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府 做书面报告,在街道办事处、乡镇人民政府的指导下,做好 财务清算工作: (一)建筑物灭失的; (二)物业管理区域发生变化的; (三)其他原因导致业主大会事实灭失的。 财务清算结束后 30 日内,业主委员会应按规定向有关 部门办理业主大会注销以及业主大会、业主委员会印章注销 等手续,因为物业管理区域合并导致业主大会解散的,业主 委员会将保管的其他档案资料移交给调整后物业管理区域 内的业主委员会,建筑物灭失的或其他原因导致业主大会事 实灭失的,业主大会将保管的其他档案资料移交给当地街道 办事处、乡镇人民政府。 7.7 业主委员会委员资格、人数、任期、更换、候补及 补选办法、会议形式、议事规则和工作制度。 7.7.1 业主委员会的产生:业主委员会由业主大会会议 选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主监督。

58

7.7.2 业主委员会主任、副主任的产生:业主委员会主 任和副主任在全体委员中推举或选举产生,业主委员会主任 或者副主任委员资格终止的,业主委员会应及时召开会议, 重新选举产生业主委员会主任或者副主任。 7.7.3 业主委员会会议种类: 业主委员会会议分为定期会 议和临时会议。有下列情形之一的,业主委员会应当自业主 提议和情形发生之日起 7 日内组织召开业主委员会临时会 议: (一)经三分之一以上业主委员会委员提议; (二)业主委员会主任认为有必要的; (三)业主委员会就业主提议形成议案的。 业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。 7.7.4 业主委员会议事规则和工作制度:业主委员会会 议由业主委员会主任或其委托的副主任负责召集和主持,业 主委员会应当做好会议的书面记录。业主委员会作出决议或 决定应至少有超过备案全体委员半数以上的委员的同意且 书面签署。 业主可以查阅、抄录和复制业主委员会所有会议资料, 并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主 委员会应当在接受询问之日起 7 日内予以答复。涉及业主个 人隐私的,应当征得相关业主本人同意。 7.7.5 业主委员会决定的效力:业主委员会作出的决定, 对业主委员会委员和业主具有约束力,业主委员会委员和业

59

主必须共同遵守;持不同意见的委员、业主不得抵制业主委 员会决定的贯彻执行,不得干扰业主委员会的正常工作。 业主委员会作出的决定违反法律、法规和规章的,业主 可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府举报,由受 理单位依法处理;业主委员会作出的决定侵害业主合法权益 的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。 7.8 业主大会、业主委员会等业主大会其他执行机构经 费的筹集、使用和管理制度。 业主大会和业主委员会等业主大会其他执行机构的工 作经费由全体业主分摊或者从经营物业共用部分收益中提 取,归全体业主共有,不得强制要求物业企业或其他管理人 承担。 业主大会的财务管理由业主委员会负责,财务管理人员 由负责人、会计和出纳组成,负责人由业主委员会推选的一 名委员担任。财务管理人员不能继续履行职责时,业主委员 会应及时确定接管人员。 7.9 业主大会、业主委员会印章和档案等管理制度。业 主大会和业主委员会依据各自的职责范围使用印章。每次印 章使用应当有记录,记录内容包括申请使用人姓名、用途、 盖章人姓名。记录应当存档,供业主查阅。 8.[适用范围] 8.[适用范围]本规范适用于本市行政区域内的住宅区 业主大会的活动,非住宅区业主大会活动参照本规范。 9.[备案] 9.[备案]业主大会议事规则内容以在政府备案的文件 备案 最终文本为准。

60

10.[格式及填写说明] 10.[格式及填写说明]业主大会议事规则正文应当用 A4 格式及填写说明 纸打印,空格部分应当用钢笔(黑色墨水、蓝黑墨水) 、签 字笔或者打印填写,空格部分若不填写内容,应当用“X”划 掉。

61

附件 4:

北京市住宅区业主大会议事规则
(示范文本) 示范文本)

使 用 说 明

一、本议事规则文本为示范文本,由北京市住房和城乡 建设委员会制定,适用于本市住宅区业主、业主大会的相关 活动。 二、本示范文本中相关条款后有空白行,供业主自行约 定或补充约定。业主可以根据实际情况共同决定对示范文本 的内容进行选择、修改、增补或者删减。 三、非住宅区可以参照适用本示范文本。

62

业主大会议事规则
(名称应当与前期物业服务合同名称一致) 第一章 主大会。 第二条 业主大会的议事内容包括: (一)制定、修改管理规约、业主大会议事规则; (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (三)决议业主委员会的工作职责和经费; (四)审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的 年度工作报告; (五)决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标 准和收费方案; (六)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (七)筹集、管理和使用专项维修资金; (八)决议申请改建、重建建筑物及附属设施; (九)决议申请变动建筑主体和拆改承重结构; (十)决议申请分立或者合并物业管理区域; (十一)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主作出 的与业主大会决定相抵触的决议; (十二)制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设 备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度; (十三)制定物业合同无法履行等情形的应急预案; 业主大会 区县 业

第一条 本业主大会名称为

63

(十四)决议本物业管理区域内全体业主共用部分的经 营、收益分配等方案; (十五)决议对业主违反法律、法规、规章和管理规约、 业主大会议事规则的行为,向人民法院提起诉讼的事项; (十六)决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜; (十七) 决议物业管理区域内的其他重大物业管理事项。 决定第(七)项事项,应当经专项维修资金列支范围内 专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数 三分之二以上的业主同意;决定第(八)项事项,应当经专 有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三 分之二以上的业主同意;决定第(十)项事项,应当经原物 业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占 建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以 上的业主同意。 决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数 的业主且占总人数过半数的业主同意;法律、法规和规章另 有规定的,从其规定。 第三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会每年召开 为 次定期会议,召开时间

,由业主委员会负责召集。业主大会定期会议召

开前,业主委员会应当向业主公告以下内容: (一)上一年度物业管理情况报告; (二)上一年度业主委员会工作情况报告; (三)上一年度业主大会收支情况报告;

64

(四)物业管理的其他有关事项。 业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容: (一)审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人 的年度工作计划; (二)选举需要补选或者定期改选的业主委员会委员; (三)决议下一年度物业管理有关事项; (四)决议下一年度业主大会收支预算; (五)决议物业管理其他的有关事项。 业主委员会在业主大会定期会议召开 60 日前,应当就 有关物业管理工作征询业主意见,并对业主提出的意见、建 议等,由业主委员会会议审议,形成议案提交业主大会会议 决定。 业主委员会应当在会议召开 15 日前,将会议的时间、 地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业 主公告。 第四条 有下列情形之一的,业主委员会应当自业主提 议和情形发生之日起 45 日内组织召开业主大会临时会议: (一)20%以上业主就物业管理共同事项提议; (二)经业主委员会半数(含)以上委员提议变更业主 委员会委员的; (三)业主委员会委员空缺达半数(含)以上的; (四)业主委员会认为业主小组决定的事项,与业主 大会或业主委员会作出的决定有抵触,提议召开业主大会临 时会议的;

65

(五) (六)

; 。

第五条 业主委员会对提议业主人数有异议的,应当自 收到业主提议之日起 30 日内自行核查或向街道办事处、乡 镇人民政府申请启动公共决策平台进行核查,并作出是否召 集业主大会临时会议的书面决定,在物业管理区域内显著位 置公告。 业主对业主委员会自行核查的结果有异议的,业主可以 于自行核查结果公示后 3 日内向街道办事处、乡镇人民政府 申请启动公共决策平台进行核查,并将核查结果在物业管理 区域内显著位置公示。 第六条 业主委员会未按时作出决定或者业主委员会决 定不召开临时会议,但经公共决策平台核查后业主提议符合 第四条规定的情形的,业主大会设立监事会的,应当由监事 会根据管理规约、业主大会议事规则予以监督;业主委员会 不接受业主大会监事会监督,或者未设立监事会但相关业主 提出申请的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当 于 10 日内责令业主委员会履行职责,逾期仍不履行的,街 逾期仍不履行的, 逾期仍不履行的 道办事处、乡镇人民政府应当依法指导、 道办事处、乡镇人民政府应当依法指导、协助业主组织召开 业主大会临时会议,对相关事宜进行表决,并进行监督。 业主大会临时会议,对相关事宜进行表决,并进行监督。 第七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可 以采用书面征求意见的形式。 采用集体讨论形式的,业主大会选择以下第 式: 种方

66

(一)由全体业主参加业主大会会议; (二)由业主从业主小组中推选业主代表参加业主大会 会议。 推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表产生方式 如下: 1.以幢为单位设立业主小组,从业主小组中推选业主代 表; 2. 以单元为单位设立业主小组,从业主小组中推选业 主代表; 3. 。

第八条 业主小组由该幢、单元的全体业主组成,履行 下列职责: (一)讨论、决定本幢、本单元物业共用部分的经营、 收益分配及维修等事项。 (二) (三) ; 。

业主小组通过召开业主小组会议履行上述职责。 业主小 组会议的召集人由该小组业主推选的具有业主身份的人士 担任,会议议事程序参照本规则中业主大会会议程序执行。 业主小组依法履行上述职责作出的决定,应当及时告知 相关业主和业主委员会。业主小组决定的事项,与业主大会 业主小组决定的事项, 业主小组决定的事项 作出的决定有抵触的,业主委员会应当及时告知; 作出的决定有抵触的,业主委员会应当及时告知;业主小组 未及时改正的, 未及时改正的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议 予以讨论,并作出决议。 予以讨论,并作出决议。

67

第九条 业主小组推选业主代表参加业主大会会议的, 业主代表由业主自荐或互荐的方式产生,业主代表不能代替 业主本人作出决定。业主代表应当于参加会议 3 日前,就业 主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主们的意见,表 决书应当经业主本人签字后,由业主代表送达业主大会会议 投票表决。 第十条 业主委员会在物业管理区域内显著位置或业主 大会及业主委员会办公用房设提案箱、提案簿,并安排专门 的委员每月负责收集、整理当月业主、业主代表就物业管理 有关事项的提议、意见、建议,向业主委员会主任报告,由 业主委员会主任决定召开业主委员会会议审议的时间、地点 等。 业主委员会根据业主、业主代表的提议、意见、建议和 相关政策的要求,由业主委员会会议审议后,形成有编号的 业主委员会议案,提交业主大会会议决议。 第十一条 业主大会会议按下列程序召开: (一)会议筹备工作 业主委员会负责开会前的准备工作。根据业主、业主代 表的提议、意见、建议,经业主委员会会议审议后草拟议案, 制定征询意见表或表决票,核实业主情况。 (二)发布公告 业主大会会议召开前 15 日,由业主委员会将会议的时 间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全 体业主公告并告知相关的社区居民委员会。发生重大事故或

68

紧急事件等,需要及时处理的,要及时通知和公告,并同时 告知街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会。 公告包括以下内容:1.会议形式;2.会议日期、地点; 3.提交会议审议的事项;4.会务常设联系人姓名、联系电 话;5.其他需公告的事项。 公告期间,业主可向业主委员会提出对公告内容的意见 和建议,由业主委员会会议审议。 (三)会议召开 业主委员会负责组织召开业主大会会议。 采用书面征求意见形式的,业主委员会应在投票日期 日前发放征询意见表或表决票(选票),将业主大会议事内 容书面征询物业管理区域内业主意见。 召开业主大会会议时,可以邀请物业所在地街道办事处、 乡镇人民政府和社区居民委员会的人员列席。 (四)表决形式 业主大会会议可以现场表决或书面表决,也可以采用业 主决定共同事项公共决策平台进行表决。对现场表决或书面 表决形式、结果有异议的,可通过业主决定共同事项公共决 策平台核查。 (五)公告业主大会会议决议 业主委员会应当在业主大会的决定作出之日起 3 日内以 书面形式在物业管理区域内公告业主大会决定。 业主委员会做好业主大会会议书面记录;业主大会会议 决定的议事文件由业主委员会发布或签署,并由出席会议的

69

业主委员会委员签字并存档,业主大会已刻制印章的,业主 委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。 第十二条 业主大会形成的决议,对本物业管理区域内的 全体业主具有约束力,业主必须共同遵守。持不同意见的业 主不得抵制业主大会决定的执行,不得干扰业主大会的正常 工作。 业主大会形成的决议违反法律法规的,业主可以向物业 所在地街道办事处、乡镇人民政府举报,由受理单位依法处 理;业主大会形成的决议侵害业主合法权益的,受侵害的业 主可以依法请求人民法院予以撤销。 第十三条 业主可以委托代理人参加业主大会会议、业 主小组会议,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容 进行投票表决。 业主委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议的, 应符合下列约定: (一)业主是自然人的,可以书面委托物业管理区域内 的其他业主或者 参加;业主为无完全民事行为能力

人、限制民事行为能力人的,由其法定代理人参加业主大会 会议、业主小组会议,行使投票权; (二)业主为法人的,由其法定代表人或书面委托代理 人参加业主大会会议、业主小组会议; (三)业主是其他组织的,由其负责人或书面委托代理 人参加业主大会会议、业主小组会议。 第十四条 业主的表决权按照面积和人数计算。

70

业主的面积表决权数按照下列方法认定: (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计 算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算; 尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算; (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算,但按 照管理规约和业主大会议事规则约定,对因损害业主共同权 益而被限制选举权、表决权的业主所拥有的专有面积不计入 建筑物总面积。 业主的人数表决权数按照下列方法认定: (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有 部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交 付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一 人计算; (二)总人数,按照前项的统计总和计算,但按照管理 规约和业主大会议事规则约定,对因损害业主共同权益而被 限制选举权、表决权的业主人数不计入总人数。 按照规划建设的已经办理了不动产转移登记的车库、车 位,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产转 移登记但是具有销售(预售)许可证的车库、车位,按测绘 机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按买卖合同记载 的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。 第十五条 业主大会、业主委员会等工作经费用于下列 开支: (一)电话费、纸张费、邮递费等日常办公等费用;

71

(二)有关人员工资和津贴,共计费用 月,具体支付对象如下: (1) (2) (3) (三) (四) ,费用 ,费用 ,费用 元/月; 元/月; 元/月;

元/

; 。

业主大会、业主委员会等开展工作的经费,不得强制要 求物业企业或其他管理人承担,其工作经费来源,采用下列 第 种筹集方式: (一)业主每月按每平方米建筑面积交纳 (二)物业共用部分经营所得收益; (三)业主自愿捐赠; (四) ; (五) 。 业主大会、业主委员会等工作经费归全体业主共有,依 据法律、法规、规章、管理规约和本议事规则进行财务管理, 并由 月 进行年度审计。经费收支账目于每 号在物业管理区域内公布一次,接受业主大会、业主 元;

的监督。 第二章 业主委员会

第十六条 业主委员会执行业主大会的决定,接受业主

72

的监督,依法履行下列职责: (一)召集业主大会定期会议和临时会议; (二)定期向业主大会报告物业管理情况; (三) 代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业或 其他管理人签订物业服务合同; (四) 拟订业主委员会的年度财务预算方案、 决算方案, 提交业主大会会议决定; (五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,形成 议案提交业主大会会议决定; (六)及时了解业主、物业使用人的对物业服务的意见 和建议,监督物业服务; (七)拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方 案,提交业主大会会议决定; (八)督促业主按照约定交纳专项维修资金、物业服务 费和其他应当由业主共同分摊的费用; (九)对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业 主大会的财物进行妥善保管,建立并妥善保管工作档案,为 业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利; (十)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠 纷; (十一)根据业主的意见、建议和要求,拟订《业主大 会议事规则》和《管理规约》修改方案,提交业主大会会议 决定;

73

(十二) 拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维 护等方面的规章制度的方案,提交业主大会会议决定; (十三)拟订物业管理区域内物业共用部分的使用、收 益方案,提交业主大会会议决定; (十四) 初审物业服务企业或者其他管理人制定的年度 服务计划,提交业主大会会议决定; (十五) 监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服 务合同; (十六)建立业主委员会接待制度,接受业主、物业使 用人的咨询、投诉和监督,并定期将工作情况以公告等形式 向全体业主报告; (十七)对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业 主大会议事规则的行为,可以要求行为人停止侵害、排除妨 碍、消除危险、返还财产; (十八)业主大会赋予的其他职责。 第十七条 业主委员会委员由物业管理区域内的业主担 任,并应当符合下列条件: (一)具有完全民事行为能力; (二)遵守管理规约、业主大会议事规则; (三)未被业主大会依约限制行使被选举权; (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁; (五)具有一定组织能力; (六)具备必要的工作时间; (七) ;

74

(八)



除上述条件外,主任委员还应当符合以下条件: (一)具有丰富的工作经验和良好的群众基础; (二)熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策; (三) (四) ; 。

业主是法人或者其他组织的,可以授权自然人参加业主 委员会委员的选举。一个物业管理区域内,一个法人或者其 他组织只能由一个自然人代表。房屋共有的,业主可以授权 共有人参加业主委员会的选举。 第十八条 有以下行为的业主,不能担任业主委员会委 员: (一)擅自搭建建筑物、构筑物; (二)擅自拆改房屋承重结构; (三)擅自改变住宅外立面; (四)擅自拆改燃气管道和设施; (五)在物业管理区域内的物业服务机构任职,或与其 关联机构有利害关系的; (六) (七) 第十九条 业主委员会设委员 名,副主任 名。 名。 ; 。 名, 其中主任 1

本物业管理区域选举候补委员

75

第二十条 业主委员会主任和副主任在全体委员中推举 产生,业主委员会主任或者副主任委员资格终止的,业主委 员会应及时召开会议,重新推举产生业主委员会主任或者副 主任。 第二十一条 业主委员会主任负责业主委员会的日常事 务,履行以下职责: (一)负责召集业主委员会会议; (二)主持制订业主委员会工作计划和实施方案; (三)主持制订印章使用管理、档案资料管理和财务管 理等制度; (四)代表业主委员会向业主大会汇报工作; (五)组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施 工作中的日常问题; (六)执行业主大会、业主委员会决定; (七)完成业主委员会交办的工作; (八) (九) 第二十二条 业主委员会副主任履行以下职责: (一)协助业主委员会主任工作; (二)根据业主委员会主任的授权,召集业主委员会会 议、主持业主委员会工作; (三)业主委员会主任缺席时,代行其职责; (四)执行业主大会、业主委员会决定; (五)完成业主委员会交办的工作; ; 。

76

(六) (七) 第二十三条 业主委员会委员依法履行以下职责: (一)参加业主委员会会议等有关活动; (二)参与制订业主委员会工作计划和实施方案;

; 。

(三)参与制订印章使用管理、档案资料管理和财务管 理等制度; (四)参与组织、协调、解决本物业管理区域物业管理 实施工作中的日常问题; (五)密切联系业主、业主代表,广泛了解本物业管理 区域内物业管理动态、情况和问题,向业主委员会或者通过 业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议; (六)承担业主委员会布置的专项工作; (七)执行业主大会、业主委员会的决定,完成业主委 员会交办的工作; (八) (九) ; 。

第二十四条 业主委员会委员实行任期制,委员每届任 期不得超过六年,连选可以连任。业主委员会每两年定期改 选部分委员,在召开第一次全体委员会议时,应当按照委员 在业主大会选举过程中得票的多少,将全部委员尽量平均分 为三组:得票较少的一组委员应当在第 2 年任满后的业主大 会定期会议上改选,得票居中的一组委员应当在第 4 年任满

77

后的业主大会定期会议上改选,得票较多的一组委员应当在 第 6 年任满后的业主大会定期会议上改选。 第二十五条 业主委员会委员任期届满 60 日前,由业主 委员会召开业主大会会议进行更换选举,并做好以下更换选 举筹备工作: (一)起草任期届满的委员工作情况的报告; (二)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内 容; (三)确认业主身份,确定业主在业主大会会议上的投 票权数; (四)将业主委员会委员候选人的照片、姓名、性别、 学历、工作履历以及交纳物业服务费用的证明和交纳建筑物 及其附属设施维修资金的证明等在本物业管理区域内公示; (五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。 业主委员会委员任期届满未更换的,业主可以建议业主 委员会组织更换,仍不更换的,业主可以向物业所在地街道 办事处、乡镇人民政府提出更换业主委员会委员的申请,由 街道办事处、乡镇人民政府责令业主委员会召开业主大会会 议选举业主委员会委员。 业主委员会委员补足后,应当及时办理变更备案手续。 第二十六条 业主委员会委员实行差额选举;业主委员 会委员候选人采用第 种方式产生:

1.业主委员会直接听取业主意见,经汇总后提出业主委 员会委员候选人名单;

78

2. 业主委员会向业主发放推荐表,根据得票多少,产 生业主委员会委员候选人; 3. 业主委员会书面公告业主到指定地点领取推荐表推 荐,根据得票多少,产生业主委员会委员候选人; 4.5%以上的业主联名推荐业主委员会委员候选人; 5.其他方式 。

第二十七 业主委员会委员缺额,由候补委员按照得票 顺序自动补足;候补委员名额用完,且业主委员会委员空缺 达半数以上的,业主委员会应当组织召开业主大会会议决定 增补委员,在委员增补之前,不得以业主委员会的名义从事 组织召开业主大会会议决定增补委员以外的活动。 业主委员会委员集体提出辞职的,应当向业主大会报告 工作、说明辞职理由,并以书面形式告知物业所在地的街道 办事处、乡镇人民政府。在报告同时,应当将其保管的档案 资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府 暂时保管。 新的业主委员会产生后,及时与街道办事处、乡镇人民 政府进行档案资料、印章及其他财务账目等的转交。 第二十八条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委 员资格自动终止,并由业主委员会在物业管理区域内显著位 置予以公告: (一)任职期限届满的; (二)不再具备业主身份的; (三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;

79

(四)被依法追究刑事责任,无法履行委员职责的; (五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职 的; (六)业主大会议事规则规定的其他情形。 业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起 3 日内 向业主委员会移交其保管的有关凭证、档案等文件资料、印 章及其他属于全体业主共有的财物。 第二十九条 业主委员会会议分为定期会议和临时会 议。定期会议每 月召开一次。经三分之一以上业主

委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的或者业 主委员会就业主提议形成议案的,应当及时召开业主委员会 临时会议。 业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。 第三十条 召开业主大会定期会议时,由业主委员会主任 代表业主委员会向业主大会报告工作,工作报告内容应与本 规则第十六条约定的业主委员会工作职责相一致,并分为日 常工作报告、特定工作报告、财务报告和工作计划等部分。 业主委员会在向业主大会报告工作 15 日前,应将工作报 告的主要内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。 第三十一条 业主委员会依法作出的决定,对业主委员会 委员和业主具有约束力,业主委员会委员和业主必须共同遵 守;持不同意见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯 彻执行,不得干扰业主委员会的正常工作。

80

业主委员会作出的决定违反法律法规的,业主可以向物 业所在地的街道办事处、乡镇人民政府举报,由受理单位依 法处理;业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵 害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。 第三十二条 业主委员会会议应当按照下列规则召开: (一)会议由主任或其委托的副主任负责召集,并决定 会议召开的时间、地点等;主任和副主任均不履职的,三分 之一以上的委员可以自行召集业主委员会会议。 (二)委员因故不能参加会议的,提前 1 日向业主委员 会召集人说明; (三)提前 7 日将会议通知及有关材料送达每位委员; (四)讨论、决定物业管理公共事项的,于会议召开 3 日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主 的意见和建议; (五)做好会议书面记录,并由主持人和记录人签字; 涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字; (六)会议有过半数委员出席,作出的业主委员会决定 (包括形成的业主委员会议案)须经全体委员半数以上签字 同意通过; (七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发 布或签署,并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主 委员会印章后存档;

81

(八)业主委员会应当将业主委员会的决定(包括业主 委员会议案)在作出之日起 3 日内以书面形式在物业管理区 域内公告,接受业主的查询和监督。 第三十三条 涉及以下重要事项的,业主委员会召开会 议前应当先行召开业主意见征求会,公开听取业主的意见, 并可以邀请业主代表旁听业主委员会会议,业主代表由业主 小组推选产生: (一)拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改 方案; (二)拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方 案; (三) 拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护 等方面的规章制度的方案; (四)拟订物业管理区域内物业共用部分的使用、收益 方案; (五) 初审物业服务企业或者其他管理人制定的年度服 务计划; (六) (七) ; 。

第三十四条 业主委员会应当做好业主大会会议、业主 委员会会议的书面记录,并安排专人负责会议记录和会议资 料的存档。 业主委员会会议书面记录由会议主持人(业主委员会主 任或副主任) 和记录人签字, 并加盖业主委员会印章后存档;

82

涉及重要事项的会议由会议主持人(业主委员会主任或副主 任)、记录人和全体出席会议的业主委员会委员签字,并加 盖业主委员会印章后存档。 第三十五条 业主可以查阅业主委员会所有会议资料, 并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主 委员会应当在接受询问之日起 7 日内予以答复。 第三十六条 业主大会印章和业主委员会印章由业主委 员会指派专人保管。 印章保管人不得将印章转借他人,如确因工作需要或印 章保管人外出,印章由业主委员会会议决定暂时保管人,并 办理暂时交管手续。 印章保管人对印章必须妥善保管,防止印章丢失、被盗 和被盗用,如发现上述情况必须立即报告并采取补救措施。 第三十七条 业主大会和业主委员会依据各自的职责范 围使用印章。每次印章使用应当有记录,记录内容包括申请 使用人姓名、用途、盖章人姓名。记录应当存档,业主可以 查阅。 第三十八条 未依业主大会决定、业主委员会决定而使 用业主大会印章、业主委员会印章的,由印章保管人承担责 任;造成经济损失或不良影响的,依法追究印章保管人的相 应责任。 业主大会、业主委员会印章遗失的,业主委员会应当向 社会公告,并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会

83

印章。违反上述规定,印章遗失后造成经济损失或不良影响 的,由印章遗失责任人承担相应的责任。 第三十九条 下列档案资料应当编号造册,并由业主委员 会指定专人保管: (一)物业管理区域内的物业资料; (二)各类会议记录、纪要; (三)业主大会、业主委员会作出的决议、决定等书面 材料; (四)业主大会成立备案及业主委员会产生、委员产生、 备案及更新备案的材料; (五)业主清册及联系方式; (六)签订的物业服务合同; (七)有关法律、法规和业务往来文件; (八)业主和使用人的提议、书面意见、建议书; (九)建筑物及其附属设施维修资金收支情况清册; (十)利用物业共用部分经营所得收益的收支情况清册; (十一)业主大会、业主委员会工作经费的收支情况清 册; (十二)其他有关材料。 上述档案资料遗失的,由档案保管人承担责任;造成经 济损失或不良影响的,依法追究档案保管人的相应责任。 第四十条 本业主大会的财务管理按照以下原则执行: (一)属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有 的资金的收支范围按本物业管理区域管理规约、业主大会议

84

事规则相关约定执行,并由业主委员会负责业主大会的财务 管理。 (二)财务管理人员由出纳、会计和负责人组成。出纳 (姓名)负责现金的提取和存入;会计负责账目的记录和核 对;负责人负责现金和账目的吻合性。 (三)全体业主或相关业主在取得物业共用部分经营所 得收益时,统一由负责财务管理的会计或者出纳入帐,并出 具收据,加盖财务专用章。严禁任何人截留、挪作他用、私 分、私存物业共用部分经营所得收益。 (四)业主委员会主任负责业主委员会办公经费的审批 签字。但一次支出超过人民币 元(含本数)时,需经业

主委员会会议通过后,方可使用与划转。 (五)业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进 行财务管理,业主大会财务专用章由会计负责保管;财务账 目实行公开化,于每月 并由 号在物业管理区域内公布一次,

进行年度审计,接受业主的监督。

(六)业主大会以及业主委员会不得向任何单位及个人 借款或为任何第三方提供担保。 (七) 在财务总结年度内,业主大会的资金使用有节余 时,自动结转到下一年度;资金发生不足时,由业主委员会 草拟筹集方案,提交业主大会会议决定。 (八)业主、业主委员会及其委员不得侵占属于本物业 管理区域全体业主或部分业主所有的资金;侵占全体业主或

85

部分业主所有资金的,受侵害的业主可以依法向人民法院提 起诉讼。 第四十一条 保管业主大会、业主委员会印章、档案资 料或财务凭证、财物的业主委员会委员资格终止的,应当自 资格终止之日起 3 日内向业主委员会移交其保管的业主大 会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物。业主委 员会重新确定印章、档案资料或财务凭证、财物保管人,并 完成印章、档案资料或财务凭证、财物交接工作。 业主委员会委员集体提出辞职的,应当向业主大会报告 工作、说明辞职理由,并以书面形式告知物业所在地的街道 办事处、乡镇人民政府。在报告同时,应当将其保管的档案 资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府 暂时保管。 新的业主委员会产生后,与街道办事处、乡镇人民政府 进行档案资料、印章及其他财物账目等的转交。 监事会、 第三章 监事会、财务人员和秘书 第四十二条 监事会依据业主大会的授权开展工作,向 业主大会负责并汇报工作,监事会的职责范围包括: (一)制定年度工作计划,报业主大会批准; (二)在业主大会会议期间,向业主大会报告物业管理 监督工作的实施情况; (三)监督业主委员会的工作和财务状况; (四)了解业主的意见和建议,了解物业服务企业履行 物业服务合同的情况;

86

(五)派员列席业主委员会会议; (六)接受业主对业主委员会或业主委员会委员的投 诉,并决定是否启动调查程序; (七)监督业主委员会委员的更换选举; (八)对业主委员会或业主委员会委员的行为进行调 查、提出处理意见并提交业主大会表决; (九)业主大会赋予的其他职责。 第四十三条 业主大会选举产生监事会,监事会由 组成。 监事会监事每次选举产生后,召开监事会会议推选产生 召集人 1 名和副召集人 1 名,并在小区内公示,公示时间不 少于 7 日。 第四十四条 监事会召集履行以下职责 : (一)召集和主持监事会会议; (二)主持制定监事会工作计划和实施方案; (三)组织了解本物业区域业主大会决议、决定的执行 情况、业主代表及业主委员会委员的工作情况; (四)组织草拟监事会提交业主大会的请求、建议和意 见; (五)指派监事参加业主委员会会议; (六)代表监事会向业主大会汇报工作; (七) (八) 。 ; 人

第四十五条 监事会监事由物业管理区域内的业主担

87

任,并应当符合下列条件: (一)具有完全民事行为能力; (二)遵守管理规约、业主大会议事规则; (三)未被业主大会依约限制行使被选举权; (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁; (五)具备必要的工作时间; (六) (七) 第四十六条 监事会会议应当按照下列规则召开: (一)会议由召集人或其委托的副召集人负责召集,并 决定会议召开的时间、地点等; (二)监事因故不能参加会议的,提前 1 日向监事会召 集人说明; (三)提前 7 日将会议通知及有关材料送达每位监事; (四)做好会议书面记录,并由主持人和记录人签字, 涉及重要事项的会议由全体出席会议的监事签字; (五)会议应有过半数监事出席,作出的监事会决定须 经全体监事半数以上表决通过并签字; (六)监事会会议决定的议事文件由监事会发布或签署, 并由出席会议的监事会监事签字后存档; (七)监事会应当将监事会的决定在作出之日起 3 日内 以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的查询和监 督。 (八) ; ; 。

88

(九) 第四十七条 业主委员会公开招聘 1 名秘书和

。 名财

务人员。秘书和财务人员的任免由业主委员会会议决定,决 定结果在小区内公示,公示时间不少于 7 日。 第四十八条 秘书的职责: (一)起草业主大会会议和业主委员会会议的会议通 知,并在物业管理区域显著位置公布; (二)负责业主大会会议和业主委员会的会议记录; (三)协助业主委员会的工作; (四)执行业主委员会的决议; (五)接收业委会委员的书面辞职申请; (六)接收离任的业主委员会委员所保管的档案资料及 财物; (七)收取合理的复印费后,向业主提供有关业主委员 会会议和业主大会的会议记录的复印件; (八) (九) 第四十九条 财务人员的职责: (一)严格遵守、执行国家财经法律法规和财会制度; (二)认真审查各种报销或支出的原始凭证; (三)根据原始凭证,做好现金和银行账目; (四)负责到银行办理经费领取手续,支付和结算; (五)负责支票签发管理; (六)保管现金、空白支票、空白收据; ; 。

89

(七)作好工资、补贴的造册发放工作; (八)定期向业主委员会汇报财政收支情况; (九)做好财务收支明细表; (十)在收取合理的复印费后,向业主提供业主大会预 算的复印件、业主大会财务报表的复印件等财务资料; ( 一) (十二) 第四章 附则 第五十条 本议事规则由业主委员会根据业主大会的决 议修改。修改后的规则,经业主大会会议表决通过之日起生 效。 本议事规则未尽事项由业主大会会议补充。 第五十一条 本议事规则对本物业管理区域内的各业主 和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时,议事规 则的效力及于物业的继受人。 本规约自首次业主大会会议表决通过之日( 月 日)起生效。 第五十二条 制定和修改的业主大会议事规则,应当按 照规定报物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。 第五十三条 本议事规则业主各执 1 份,业主委员会保 存 3 份, 物业所在地的区(市)县房屋行政主管部门、街道 办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会各 1 份。 年 ; 。 十

90

附件 5:

北京市住宅区首次业主大会会议召开方案 制定规范
1.[首次业主大会会议召开方案]首次业主大会会议召 .[首次业主大会会议召开方案] 首次业主大会会议召开方案 开方案是首次业主大会会议筹备组根据本物业管理区域内 的实际情况,依法制定的关于本物业管理区域内首次业主大 会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、决议事项、 表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委 员及候补委员产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用 预算明细及费用结算方案和筹备组的解散等事项的方案。 2.[制定主体和制定时间]首次业主大会会议召开方案 制定主体和制定时间] 由筹备组负责制定,并在筹备组成立之日起 60 日内完成。 3.[公示和修改]首次业主大会会议召开方案应当以书 公示和修改] 面形式在物业管理区域内显著位置公示 7 天。公示期间,筹 备组应当记录业主提出的修改意见和建议。公示期满后 7 日 内,筹备组应当参考业主提出的意见和建议,确定并公告正 式的首次业主大会会议召开方案。 首次业主大会会议召开方案与现行法律、法规、规章等 相抵触的,筹备组应当及时修改,并将修改后的首次业主大 会会议召开方案在物业管理区域内显著位置公告。 4.[法律效力]首次业主大会会议召开方案是首次业主 法律效力]

91

大会会议筹备组为成立业主大会,保证首次业主大会会议顺 利召开制定的工作方案,适用于本物业管理区域内召开首次 业主大会会议,对本物业管理区域内的筹备召开首次业主大 会会议具有约束力。首次业主大会会议召开方案不得侵害业 主的合法权益。 首次业主大会会议召开方案与现行法律、法规、规章等 相抵触的内容无效,但不影响其他条款的效力。 5.[基本内容]首次业主大会会议召开方案的基本内容 基本内容] 应当包括首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召 开地点、决议事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生 办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、筹备及召开首 次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案和筹备组的 解散等。 5.1 召开及表决方式:首次业主大会召开及表决方式由 筹备组结合本物业管理区域的实际情况,征求相关业主意见 后确定。首次业主大会会议可以采取集体讨论或者书面征求 意见形式召开。 首次业主大会会议业主大会表决时,可以现场表决或者 书面表决,也可以采用北京市业主决定共同事项公共决策平 台进行表决。对现场表决或者书面表决形式及结果有异议 的,可以通过北京市业主决定共同事项公共决策平台核查。 本市提倡通过北京市业主决定共同事项公共决策平台 表决。 5.2 召开时间:筹备组应当自成立之日起 3 个月内完成

92

筹备工作,组织召开首次业主大会会议。 具体召开时间及会期由筹备组结合本物业管理区域的 实际情况确定。 5.3 召开地点:首次业主大会会议召开地点由筹备组结 合本物业管理区域的实际情况根据首次业主大会会议召开 方式确定。 5.5 决议事项:首次业主大会会议决议事项分为应当表 决事项和可以表决事项。 其中,应当表决事项包括: (一)管理规约(草案) ; (二)业主大会议事规则(草案) ; (三)选举业主委员会委员。 《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许 可或者现房销售的住宅物业项目,首次业主大会会议除完成 前款事项表决外,还应当就解除前期物业服务合同并确定物 业管理方式进行表决。但是未表决该事项的,不影响业主大 会的成立和备案。 5.6 表决规则:决议以上事项应当经本物业管理区域内 专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 的业主同意。首次业主大会会议筹备组应当按照《北京市住 宅区业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条的规定计 算业主的表决权。 5.7 业主委员会委员候选人产生办法:业主委员会委员 候选人的产生办法由首次业主大会会议筹备组结合本物业

93

管理区域的实际情况,按照公开、公平和公正的原则协商确 定。 业主委员会委员候选人可以由业主自荐,也可以由若干 名业主推荐产生。业主委员会委员候选人产生后,应当在本 物业管理区域内公示候选人名单和简历。 5.8 业主委员会委员及候补委员产生办法:业主委员会 委员及候补委员的产生办法由首次业主大会会议筹备组结 合本物业管理区域的实际情况,按照公开、公平和公正的原 则协商确定。 业主委员会委员及候补委员由本物业管理区域内的业 主担任,并应当符合《北京市住宅区业主大会和业主委员会 指导规则》第四十一条确定的任职条件。 5.9 筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费 用结余移交方案:筹备组应当结合本物业管理区域的实际情 况,与建设单位协商确定筹备及召开首次业主大会会议费用 预算明细及结算方案。 建设单位拒不履行承担筹备及召开首次业主大会会议 所需费用义务的,筹备组可向街道办事处、乡镇人民政府说 明情况,不影响筹备及召开首次业主大会会议的活动。相关 费用可先由业主垫付。 5.10 筹备组的解散:因筹备组成员辞职或者因其他原 因造成筹备组不能履行职责的或者逾期未完成筹备工作的, 筹备组应当在在物业管理区域内显著位置公告并说明理由, 筹备组自公告之日起自动解散,符合《北京市住宅区业主大

94

会和业主委员会指导规则》第十条规定的,业主可以重新申 请成立业主大会。 业主大会成立后,筹备组应当解散并将相关资料移交给 业主委员会。 6.[适用范围]住宅区业主大会会议首次召开方案适用 适用范围] 于本市行政区域内住宅区的召开首次业主大会会议。非住宅 区可以参照使用。 7.[行政指导]物业管理区域所在地的街道办事处、乡镇 行政指导] 人民政府应当协助、指导和监督本辖区内的物业管理区域召 开首次业主大会会议。 8.[格式及填写说明]首次业主大会会议召开方案正文 式及填写说明] 应当用 A4 纸打印,空格部分应当用钢笔(黑色墨水、蓝黑 墨水) 、签字笔或者打印填写,空格部分若不填写内容,应 当用“X”划掉。涂改之处,须经当事人签字或者盖章确认。

95

附件 6:

北京市住宅区首次业主大会会议召开方案
(示范文本) 示范文本)

使 用 说 明 一、本首次业主大会会议召开方案文本为示范文本,由 北京市住房和城乡建设委员会制定,适用于本市范围内住宅 区首次业主大会会议筹备组筹备召开首次业主大会会议。 二、业主可以根据实际情况共同决定对示范文本的内容 进行选择、修改、增补或者删减。 三、非住宅区可以参照使用本示范文本。

96

首次业主大会会议召开方案
(名称应当与前期物业服务合同所填名称一致)

根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、 《北京市物业管理办法》《北京市住宅区业主大会和业 、 主委员会指导规则》及相关法律、法规、规章规定,结 合本物业管理区域内的实际情况,在 区(县)

街道办事处/乡镇人民政府的指导下,由 建设单位代表、业主代表,共 日组建成立 物业管理区域(以下简称本物业管理区域)首次 业主大会会议筹备组(以下简称筹备组),经筹备组研 究决定,制定本工作方案: 一、首次业主大会会议召开方式 筹备组决定以第 1.集体讨论形式; 2.书面征求意见形式。 二、首次业主大会会议表决方式 筹备组决定以第 议相关议题。 1.采用集体讨论形式召开首次业主大会会议并采用当 场投票形式表决; 2.采用集体讨论形式召开首次业主大会会议并采用收 发表决票形式表决;
97

人,于





种形式召开首次业主大会会议。

种形式投票表决首次业主大会会

3.使用北京市业主决定共同事项公共决策平台形式表 决; 4.采用书面征求意见形式召开首次业主大会会议并采 用收发表决票形式表决。 以书面征求意见方式召开首次业主大会会议的, 由 筹备组派 名工作人员将业主大会议事规则(表决

稿)、管理规约(表决稿)、首次业主大会会议召开方 案(本方案)、 《业主委员会委员候选人简历》以及《本 物业区域首次业主大会会议表决书》等文件公示并送达 业主,由业主或者由其配偶、子女、父母等共同居住的 成年家属签收。也可采用挂号信等方式送达,并保留送 达记录。 业主本人应当按照《本物业区域首次业主大会会议表决 书》中的要求和形式进行表决,经本人签字后,由筹备 组工作人员收集,也可由业主投放到 指定地点)。 三、首次业主大会会议召开时间 筹备组决定于 年 月 日至 年 月 日,在 (筹备组

本物业管理区域内召开首次业主大会会议。逾期未召开 的,则自动延期,但至迟不超过筹备组自成立之日起三 个月。 首次业主大会会议会期由筹备组根据本物业管理区域 的实际情况和首次业主大会会议召开及表决方式确定,最长
98

不得超过 60 天。 采用第 1 种表决方式的,首次业主大会会议会期为 天; 采用第 2 种表决方式的,首次业主大会会议会期为 天; 采用第 3 种表决方式的,首次业主大会会议会期为 天; 采用第 4 种表决方式的,首次业主大会会议会期为 天。 四、首次业主大会会议召开地点 采用集体讨论形式召开首次业主大会会议的,筹备组决 定于 议。 采用书面征求意见形式召开首次业主大会会议的,筹备 组决定于 收发《业主委员会候选人自荐 召开本物业管理区域首次业主大会会

表》、《业主委员会候选人推荐表》和《本物业区域首 次业主大会会议表决书》。 五、首次业主大会决议事项 首次业主大会会议决议事项分为应当表决事项和可以 表决事项。 《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房 预售许可或者现房销售的住宅物业项目,首次业主大会会议 除完成应当表决事项表决外,还应当就是否解除前期物业服

99

务合同并确定物业管理方式进行表决。但是未表决该事项 的,不影响业主大会的成立和备案。 1.应当表决事项进行表决: (一)管理规约(草案) ; (二)业主大会议事规则(草案) ; (三)选举业主委员会委员。 2.可以表决事项: (一)是否解除前期物业服务合同; (二)确定物业管理方式为: 1. 本物业管理区域内实行自行管理; 2. 委托物业服务企业或者专业性服务企业管理; 3. 委托其他管理人管理.

六、首次业主大会会议表决规则 决议以上事项应当经本物业管理区域内专有部分占建 筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同 意。 业主的表决权按照面积和人数计算。 业主的面积表决权数按照下列方法认定: (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计 算; 尚未进行不动产登记的, 暂按测绘机构的实测面积计算; 尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算; (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。
100

业主的人数表决权数按照下列方法认定: (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有 部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交 付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一 人计算; (二)总人数,按照前项的统计总和计算。 按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位, 按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记但 是具有销售(预售)许可证的车库、车位,按测绘机构的实 测面积计算;尚未进行实测的,暂按买卖合同记载的面积计 算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。 根据以上表决规则和本物业管理区域内业主及其专有 部分面积明细表(见附件)确立各业主的表决权。 七、业主委员会委员候选人产生办法 筹备组按照《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导 规则》的有关规定,本着公开、公平和公正的原则结合 本物业管理区域的实际情况,决定业主委员会委员候选 人可以由业主自荐,也可以由 名以上的业主联名

推荐产生。业主委员会委员候选人推荐产生的,应同时 提交被推荐人的同意参选书面证明。本物业管理区域内 业主可以凭房屋权属证书和身份证于 日至 到 年 月 日 年 月

领取《业主委员会候选人自荐表》、《业主 年 月 日前将《业

委员会候选人推荐表》,并于
101

主委员会候选人自荐表》、 《业主委员会候选人推荐表》 交回 ,过期不予登记。 年 月 日

业主委员会委员候选人产生后,应于 至 年 月

日在本物业管理区域内公示候选人名

单和简历。 八、业主委员会委员及候补委员产生办法 业主委员会委员及候补委员产生办法 及候补委员 筹备组按照《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导 规则》的有关规定,本着公开、公平和公正的原则结合本物 业管理区域的实际情况,决定业主委员会委员名额为 名,候补委员为 名。

业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任,并应当 符合下列 条件:

(一)具有完全民事行为能力; (二)遵守管理规约、业主大会议事规则; (三)未被业主大会依约限制被选举权; (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁; (五)具有一定组织能力; (六)具备必要的工作时间; (七)临时管理规约约定的其他条件。 。 除上述条件外,主任委员还应当符合以下 (一)具有丰富的工作经验和良好的群众基础; (二)熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策。 条件:

102

业主是法人或者其他组织的,可以授权自然人参加业主 委员会委员的选举。一个物业管理区域内,一名自然人只能 代表一个法人或者其他组织。 有以下行为之一的业主,不能担任业主委员会委员:

九、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用 结算方案 按照《北京市物业管理办法》和《北京市住宅区业主大 会和业主委员会指导规则》关于建设单位承担筹备及召开首 次业主大会会议所需费用的规定,结合本物业管理区域的实 际情况,经与建设单位友好协商,筹备组与建设单位共同确 定本物业管理区域筹备及召开首次业主大会会议所需费用 预算为 元,费用预算明细见附件。

首次业主大会会议结束后,筹备组与建设单位结算筹备 及召开首次业主大会会议的实际费用。 十、筹备组的解散 因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履 行职责的或者逾期未完成筹备工作的,筹备组应当在在物业 管理区域内显著位置公告并说明理由,筹备组自公告之日起 自动解散,符合第十条规定的,业主可以重新申请成立业主 大会。 业主大会成立后,筹备组应当解散并将相关资料移交给 业主委员会。

103

筹备组全体成员签字:







104

附件 7:

北京市住宅区首次业主大会会议筹备组 工作报告撰写规范
1.[筹备组工作报告] 首次业主大会会议筹备组工作报 筹备组工作报告] 告是首次业主大会会议筹备组关于其在存续期间开展筹备 工作有关情况的说明,是对整个筹备工作和首次业主大会会 议情况的总结,是业主委员会备案的重要材料之一。 首次业主大会会议筹备组工作报告对象是全体业主。 2.[撰写主体和时间] 筹备组工作报告由筹备组集体讨 撰写主体和时间] 论撰写,筹备组组长签字确认。业主委员会备案时,筹备组 工作报告应当作为备案材料之一提交给街道办事处、乡镇人 民政府。 3.[撰写报告要求]筹备组应当及时记录筹备工作有关情 撰写报告要求] 报告要求 况,如实撰写筹备组工作报告,并接受业主的询问和监督。 首次业主大会会议筹备组应当自撰写完成工作报告之日 起 3 日内,将报告内容在物业管理区域内显著位置公告,公 告时间不少于 7 日。 4.[基本内容] 筹备组工作报告主要包括以下内容: 基本内容] 4.1 筹备组成立情况:包括筹备组成立的时间、筹备组 人员组成情况等。 4.2 筹备组工作基本原则:包括筹备组如何形成有效决 议、筹备工作时限等内容。 4.3 筹备组开展筹备工作情况:筹备组工作议事日程表,
105

业主表决权数情况,拟定的首次业主大会会议召开方案、管 理规约(草案) 、业主大会议事规则(草案)的征求意见及 修改情况,业主委员会委员候选人及候补委员产生情况,筹 备组各次会议情况,管理规约、业主大会议事规则、表决票 样本、业主委员会委员候选人简历等相关文本、筹备组决议 的公示、公告情况,筹备组发布的公示、公告的全部文本, 街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督情况,首次业主大 会会议费用情况以及其他需要说明的情况。 4.4 首次业主大会会议召开的有关情况:包括首次业主 大会会议议题,收发选票和计票、验票情况等。 4.5 筹备组组长声明:由筹备组组长根据筹备工作的实 际情况如实填写,对筹备工作的各项文本内容、相关程序、 是否符合相关法律、法规、规章和政策,附件内容是否齐备 等予以说明。 5.[行政指导] 乡镇人民 5.[行政指导] 物业项目所在地的街道办事处、 行政指导 政府应当协助、指导和监督首次业主大会会议筹备工作。 [格式及填写说明] 6. 格式及填写说明] 筹备组工作报告正文应当用 A4 纸 打印,空格部分应当用钢笔(黑色墨水、蓝黑墨水) 、签字 笔或者打印填写,空格部分若不填写内容,应当用“X”划 掉。

106

附件 8:

北京市住宅区首次业主大会会议筹备组 工作报告

(示范文本) 示范文本)

使







一、本筹备组工作报告文本为示范文本,北京市住宅区 首次业主大会会议筹备组应当遵守首次业主大会会议筹备 组工作报告撰写规范,结合物业项目的实际情况并参照本示 范文本撰写工作报告。 二、首次业主大会会议筹备组工作报告应当自撰写完成 之日起 3 日内, 将报告内容在物业管理区域内显著位置公告, 公告时间不少于 7 日。 三、非住宅区可以参照使用本示范文本。

107

首次业主大会会议筹备组工作报告 首次业主大会会议筹备组工作报告 业主大会会议
(名称应当与前期物业服务合同一致) (物业项目名称)全体业主: (物业项目名称)首次业主大会会议筹备 组按照《北京市物业管理办法》和《北京市住宅区业主大会 和业主委员会指导规则》等有关法律、法规、规章和政策的 规定,进行首次业主大会会议筹备和召开工作,现将有关情 况报告如下: 一、筹备组成立情况 (一) 日指定 街道办事处/乡镇人民政府于 (姓名) , 年 月 (身份证号)担任 年 月 日在物业管理区域内发布 名业主 名、 (推选方式:如集体讨 名、 建设单位代表 名,共 年 月 名人员组成首次业主大 日。

本物业项目首次业主大会会议筹备组组长。 (二)筹备组组长于 报名,经条件核实以及 论、 民主选举等) 确定业主代表 , (其他单位代表) 筹备组成立时间为 二、筹备组工作原则 (一)筹备组组长召集和主持筹备组会议; (二)筹备组作出决定应当经筹备组中具有表决权的过 半数成员同意;成员进行表决时应当在决议上签字,注明同 意、反对或者弃权。持保留意见的成员不签字的,不影响决
108

筹备组成员招募公告,在报名日期内共接到

会会议筹备组。 (筹备组成员详细名单及公告情况见附件) 。

议的效力。 (三)筹备组应当对会议进行书面记录,筹备组组长应 当对会议记录签字确认; (四)筹备组的成员不能委托代理人参加会议,但成员 是法人或者其他组织的除外; (五) 筹备组应当自成立之日起 3 个月内完成筹备工作, 组织召开首次业主大会会议; (六)业主大会成立后,筹备组应当将相关资料移交给 业主委员会。 因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行 职责的或者逾期未完成筹备工作的,筹备组应当在在物业管 理区域内显著位置公告并说明理由,筹备组自公告之日起自 动解散,符合第十条规定的,业主可以重新申请成立业主大 会。 三、筹备组工作日程表
时间 年 月 日 讨论内容 首次业主大会会议召开方案(草案)及征求 意见 管理规约(草案)及征求意见 发布业主委员会候选人及候补委员招募公告 公告业主委员会候选人名单及简历 管理规约(草案)及征求意见 首次业主大会会议召开方案征求意见情况总 结、首次业主大会会议召开方案(表决稿) 业主大会议事规则征求意见情况总结、拟定 业主大会议事规则(表决稿) 决议情况 全体通过 未通过 全体通过 全体通过 过半数 通过 过半数 通过 年 月 日 至年 月 日 公示公告时间 年 月 日 至年 月 日

109

注:该表格内容可根据实际工作情况进行调整。会议记录、决议记录和公示、公 该表格内容可根据实际工作情况进行调整。会议记录、决议记录和公示、 告具体内容见附件。 告具体内容见附件。

四、首次业主大会会议召开情况 (一)首次业主大会会议召开时间为 月 日。 (二)首次业主大会会议结果为: 1.管理规约: 2.业主大会议事规则: 3.业主委员会委员: 4.解除前期物业服务合同并确定物业管理方式: 5. 选 : 年 月 日,推 (姓名)为 (姓名)为主任委员, 。 (大写) , 五、首次业主大会会议费用情况 (一) 首次业主大会会议费用预算总额为 实际使用总额为 其他: 业主垫付的,按照 算。 (三)首次业主大会会议结余为 其他: 方式处理。 (大写) ,经 协商,结余费用按照退回建设单位/转为业主大会活动经费/ 元/每户或者 元/每平方米计 (大写) ,具体明细见附件。 、 (三)首次业主委员会会议召开时间为 副主任委员, 年 月 日至 年

(二)费用来源为建设单位提供/业主垫付/业主捐赠/

110

附件:1.筹备组成员名单 2.首次业主大会会议召开方案 3.业主表决权数确定办法 4.首次业主大会会议工作人员产生办法 5.业主委员会委员候选人及候补委员产生办法 6.筹备组会议记录及决议情况 7.各项工作征求意见情况汇总 8.街道办事处、乡镇人民政府指导意见 9.各项工作公示、公告情况汇总 10.首次业主大会会议费用使用明细 11.

筹备组组长声明 本人受 街道办事处/乡镇人民政府指定,参与

指导监督本小区首次业主大会会议筹备、会议召开、业主委 员会选举的全过程。筹备组全体成员共同完成此工作报告, 并将此报告于 年 月 日至 年 月 日在物业管理区域内 显著位置向全体业主进行公告。筹备组保证上述报告记载的 筹备组保证上述报告记 筹备组保证上述报告 情况内容真实、程序规范,符合法律、法规、 情况内容真实、程序规范,符合法律、法规、规章和相关政 策的规定和要求。 策的规定和要求。如有隐瞒、提供材料不真实等行为,筹备 组全体成员将承担由此引发的法律后果。 筹备组组长签字(签章) :
111







关于印发《业主委员会备案单》、《印章刻制证明》、 《物业管理区域变更申请书及确认书》的通知
京建发〔2010〕761 号 各区县建委、房管局,各有关单位: 为贯彻落实 《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》 (京 建发[2010]739 号),现将《业主委员会备案单》、《印章刻制证 明》和《物业管理区域变更申请书及确认书》印发给你们,上述文件 自 2011 年 1 月 1 日起实施,请结合实际,规范使用。北京市住房和 城乡建设委员会、北京市社会建设工作办公室、北京市民政局、北京 市规划委员会、北京市公安局《关于印发<业主委员会备案单>、<印 章刻制证明>、 <物业区域划分意见书及审核表>的通知(京建物 〔2009〕 448 号)》同时废止。 特此通知。 附件:1. 《业主委员会备案单》
2. 《印章刻制证明》

3. 《物业管理区域变更申请书及确认书》

112

二〇一〇年十二月三十日

附件 1:

业主委员会备案单

113

业主委员会备案单
[街道(地区)办事处/乡镇人民政府]业备[ 名称 北京市 名称 住宅□ 办公□ 商业□ 类型 物业 项目 基本 信息 其他: 东至: 物业管理区域 西至: 南至: 北至: 业主大会 办公用房 首次业主大会会议召开时间 首次业主大会会议 及表决形式 地址: 建筑面积: 年 1.集体讨论□ 2.书面征求意见: (1)收发纸制表决票 □ (2)业主公共决策平台□ 月 平方米 日至 年 月 日 建筑物总面积: 业主总人数: 平方米 人 区(县) 年]第 号 业主委员会

备案材 料清单

1.管理规约□2.业主大会议事规则□3.业主大会决议□4.筹备组工作报告□ 备注(受理人填写): 本业主委员会共 人,委员具体情况如下:

业 主 委 员 会 委 员 情 况

姓名

性 职业 别

专有部分地址

联系电 话

任期

职 务
主任

114

注:业主委员会委员身份证复印件附后

本业主委员会依法由业主大会选举产生,现委托 号

(姓名) ,身份证

,到贵单位办理业主委员会备案手续(身份证复印件附后) 。

受托人已认真阅读填表说明,并保证填报内容及提交的相关材料真实。如有隐瞒、 受托人已认真阅读填表说明 备 案 声 明 提供材料不真实等行为,本业主委员会将承担由此引发的法律后果。 业主委员会全体委员签字:

受托人签字: 年 月 日

该业主委员会提交的材料齐全, 符合首次业主大会会议召开和形成决定的法定 要求,符合备案条件,现予以备案。

备 案 单 位 意 见

经办人(签字) :



街道办事处/乡镇人民政府 月 日(盖章)

此备案单一式两份,由街道办事处/乡镇人民政府、业主委员会各留存一份。街 道办事处、乡镇人民政府应当在备案(包括备案事项变更)后 7 日内将备案材料 抄送区县房屋行政主管部门,将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区 居民委员会。

115

备案事项变更单 备案事项变更单
年 变 更 事 项 业主大会会议召开时间 业主大会会议形式 变更 备案 材料 清单 年 月 日至 年 月 日 1. 管理规约 □ 2. 业主大会议事规则 □ 3. 业主委员会委员 □ 月 日

集体讨论□书面征求意见□业主决定共同事项公共决策平台□ 2.业主大会决议□ 3.变更情况说明□

1. 变更事项文本□

备注(受理人填写) :

本业主委员会于





日备案,备案号为

,现备案事

项发生如下变更,特此说明。 1.管理规约修改以下内容: (1) 变 更 事 项 简 要 情 况
姓名 性别

(2) 2.业主大会议事规则修改以下内容: (1) (2) 3.业主委员会委员变更:原业主委员会委员 (姓名) 、 (姓名)因

原因不再担任委员,新增委员具体名单如下:

职业

专有部分地址

联系电话

任期

职务

116

注:新增业主委员会委员身份证复印件附后。 新增业主委员会委员身份证复印件附后。 附后

本业主委员会现委托

(姓名) ,身份证号

,到贵单

位办理业主委员会备案事项变更手续(身份证复印件附后) 受托人已认真阅读填 。受托人已认真阅读填 表说明,并保证填报内容及提交的相关材料真实。 表说明,并保证填报内容及提交的相关材料真实。如有隐瞒、提供材料不真实等 备 案 声 明 行为,本业主委员会将承担由此引发的法律后果。 现任业主委员会全体委员签字:

受托人签字: 年 月 日

该业主委员会提交的材料齐全,符合变更备案要件,予以变更备案。

备 案 单 位 意 见

经办人(签字) :



街道办事处/乡镇人民政府 月 日(盖章)

117

业主委员会备案单填写说明
1.【编号】 “ “业备[ 年]第 [街道(地区)办事处/乡镇人民政府]”横线处填写 号” ,第一个横线处填写年度,如“2010” ;第二个横 街道(地区)办事处、乡镇人民政府名称。 线处使用两位阿拉伯数字编号填写,如“01” 。 2.【名称】填写区县名称和业主委员会名称。 3.【物业项目基本信息】 (1)物业项目名称、类型应当与前期物业服务合同名称一致; (2)建筑物总面积和业主总人数应当按照《最高人民法院关于审理建筑物 区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (法释〔2009〕7 号)第八 条的规定计算; (3)业主大会办公用房,2010 年 10 月 1 日以后新建的住宅物业项目应当 按照《北京市物业管理办法》第七条的规定配建物业服务用房。2010 年 10 月 1 日前建设的住宅物业项目按其实际情况填写,没有用房的用“X”划掉。 4.【备案材料清单】 (1)已提交相应材料的,在相应材料名称后面“□”打“√” 。 (2)备注:备案受理人可以对已提供的备案材料的有关情况进行补充说明。 5.【业主委员会委员情况】 (1)在“任期”栏内填写业主委员会委员的任期时限或者起止时间,例如 “4 年”或者“2010 年 12 月 31 日至 2016 年 12 月 31 日。 ”填写任期时限的,时 限自备案之日起计算。 (2) “职务” 栏内填写委员担任的相应职务, “主任委员、 例如 副主任委员” 。 6.【备案事项变更】 备案事项发生变更的,业主委员会应当及时办理变更备案,并按以下说明填 写《备案事项变更单》 : (1) 【变更事项】 :按照实际变更事项在 “□”打“√” 。 (2) 【备案材料清单】 ①修改管理规约、业主大会议事规则的,应当提供变更后的文本;选举新的 业主委员会委员的,应当提供新的业主委员会名单。 ②变更情况说明:包括变更事项的全部内容、基本程序、相关的业主委员会 决定、业主大会决定等。 ③备注:备案受理人可以对已提供的备案材料的有关情况进行补充说明。 (3) 【变更事项简要情况】 :包括变更事项的类别、主要内容、变更程序等。
118

(4) 【备案声明】 :由现任业主委员会全体委员签字。

附件 2:

印 章 刻 制 证 明
北京市公安局 北京市 区县 分局 : 业主委员会已完成备 (姓名) (身

案, 受业主委员会委托,

份证号)现到你局办理印章刻制手续。印章名称 为: 鉴留存原备案部门。 特此证明。 。印章刻制后,业主委员会应当将印

街道办事处(乡镇人民政府) (盖章) 年 日 月

印章图样

业主委员会 119

附件 3:

北京市

区(县)

(物业项目名称)

物业管理区域变更申请书(分立)

120

北京市住宅区物业管理区域变更申请书(分立) 北京市住宅区物业管理区域变更申请书(分立) 变更申请书

区(县) 拟分立的 物业项目名称 所在街道办事处/乡镇 人民政府 申 请 人 申请人联系地址 联系人

[街道(地区)办事处/乡镇人民政府]划字[

年]第



所在社区居委会 业委会备案号 邮编: 联系电话

申 请 内 容

分立原物业管理区域为 。

提供材料: 提供材料: 1.原物业管理区域基本情况□ 2.业主共同决定 (业主大会决议)□ 3.新分立的物业管理区域基本情况□

新 物 业 管 理 区 域 基 本 情 况 (一)

物业项目名称 东至: 西至: 物业管理 区域四至 南至: 北至:

注:物业管理区域内物业构成、物业共用部分明细 物业管理区域内物业构成、 附后。 附后。
物业类型 住宅□办公□商业□ 其他: 建筑物总面积 平方米

121

总套数 地址: 物业服务用房 建筑面积 地址: 建筑面积:

业主总人数



平方米

业主大会 办公用房 物业项目名称

平方米

东至: 新 物 业 管 理 区 域 基 本 情 况 (二) 西至: 物业管理 区域四至 南至: 北至:

物业管理区域内物业构成、 物业共用部分明细 注: 物业管理区域内物业构成、 附后。 附后。
物业类型 总套数 地址: 物业服务用房 业主大会 办公用房 建筑面积 地址: 建筑面积: 平方米 平方米 住宅□办公□商业□ 其他: 建筑物总面积 业主总人数 平方米 人

全体业主(业主大会)依法做出上述变更物业管理区域的申请,现 委托 (姓名), (身份证号),到贵单位办理

物业管理区域变更确认手续(身份证复印件附后)。受托人已认真阅读填表说明, 受托人已认真阅读填表说明, 受托人已认真阅读填表说明 申 请 人 声 明 并保证填报内容及提交的相关材料真实。 并保证填报内容及提交的相关材料真实。如有隐瞒、提供材料不真实等行为, 全体业主(业主大会)将承担由此引发的法律后果。

受托人签字:







122

经审核,申请表中申报的物业管理区域符合《物业管理条例》、《北京市物业 街 道 管理办法》及我市规划、建设和物业管理的有关规定。 办 事 新的物业管理区域划定后,业主应当尽快组织成立业主大会,决定物业服务方 处、乡 镇 人 式,并按照本市规定进行物业服务合同备案。 民 政 审核人:(签章) 府 意 见 审核日期: 年 月 日(盖章)

物业管理区域变更申请书(分立) 物业管理区域变更申请书(分立)填表说明 变更申请书
1. 【编号】 “ “划字[ 年]第 [街道(地区)办事处/乡镇人民政府]”横线处填写 号” ,第一个横线处填写年度,如“2010” ,第二 街道办事处、乡镇人民政府名称。 个横线处使用阿拉伯数字编号填写,如“01” 。 2. 【物业项目名称】填写拟进行分立物业项目名称,与(前期)物业服务合 同一致。 3.【申请人】已成立业主大会的,填写业主大会名称;未成立业主大会的, 填写 全体业主。 4.【业委会备案号】未成立业主大会的,不需要填写业主委员会备案号。 5. 【申请内容】与业主大会决议一致。 6. 【提供材料】 (1)原物业管理区域基本情况,包括物业管理区域内物业构成、物业共用 部分明细(包括物业共用部位和物业共用设施设备明细) ,应当与原(前期)物 业服务合同一致; (2)业主共同决定(业主大会决议) :决定申请分立物业管理区域事项,应 当分别经原物业管理区域内以及拟分立后物业管理区域内专有部分占建筑物总 面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意; (3)物业管理区域变更应当符合以下原则:物业主要配套设施设备和相关 场地共用的,应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分 为不同的物业管理区域; (4)新变更的物业管理区域的物业构成、物业共用部分明细(包括物业共 用部位和物业共用设施设备明细) ,格式参见(前期)物业服务合同附件 。 7.【新物业管理管理区域基本情况】填写分立后各物业管理区域的情况;如 果一个物业管理区域分成多个物业管理区域的, 可以自行增加新物业管理区域基 本情况。

123

北京市

区(县)

(物业项目名称)

物业管理区域变更申请书(合并)

124

北京市住宅区物业管理区域变更申请书(合并) 北京市住宅区物业管理区域变更申请书(合并) 变更申请书
区(县) 拟合并的 物业项目名称(一) 所在街道办事处/乡镇 人民政府 申 请 人 申请人联系地址 联系人 拟合并的 物业项目名称(二) 所在街道办事处/乡镇 人民政府 申 请 人 申请人联系地址 联系人 [街道(地区)办事处/乡镇人民政府]划字[ 年]第 号

所在社区居委会 业委会备案号 邮编: 联系电话

所在社区居委会 业委会备案号 邮编: 联系电话

申 请 内 容

合并以上物业管理区域为 。

提供材料: 提供材料: 1.原物业管理区域基本情况□ 2.业主共同决定 (业 主大会决议)□ 3.新分立的物业管理区域基本情况□
东至:

物业项目名称 新 物 业 管 理 区 域 基 本 情 况

物业管理 区域四至

西至: 南至: 北至:

物业类型 总套数

住宅□办公□商业□ 其他:

建筑物总面积 业主总人数

平方米 人

地址: 物业服务用房 建筑面积
125

平方米

业主大会 办公用房

地址:

建筑面积:

平方米

全体业主(业主大会)依法做出上述变更物业管理区域的申请,现 委托 申 请 人 声 明 (姓名), (身份证号),到贵单位办理

物业管理区域变更确认手续(身份证复印件附后)。受托人已认真阅读填表说明, 受托人已认真阅读填表说明, 受托人已认真阅读填表说明 并保证填报内容及提交的相关材料真实。 并保证填报内容及提交的相关材料真实。如有隐瞒、提供材料不真实等行为, 全体业主(业主大会)将承担由此引发的法律后果。

受托人签字:







经审核,申请表中申报的物业管理区域符合《物业管理条例》、《北京市物业 管理办法》及我市规划、建设和物业管理管理的有关规定。 街 道 新的物业管理区域划定后,业主应当尽快组织成立业主大会,决定物业服务方 办 事 处、乡 式,并按照本市规定进行物业服务合同备案。 镇 人 审核人:(签章) 民 政 府 意 见 审核日期: 年 月 日(盖章)

126

物业管理区域变更申请书(合并) 物业管理区域变更申请书(合并)填表说明 变更申请书
1. 【编号】 “ “划字[ 年]第 [街道(地区)办事处/乡镇人民政府]”横线处填写 号” ,第一个横线处填写年度,如“2010” ,第二 街道办事处、乡镇人民政府名称。 个横线处使用阿拉伯数字编号填写,如“01” 。 2. 【物业项目名称】填写拟进行合并物业项目名称,与(前期)物业服务合 同一致。 3.【拟合并物业管理管理区域】填写拟合并的各物业管理区域的情况;如果 多个物业管理区域合并成一个物业管理区域的, 可以自行增加拟合并的物业管理 区域。 4.【申请人】已成立业主大会的,填写业主大会名称;未成立业主大会的, 填写 全体业主。 4.【业委会备案号】未成立业主大会的,不需要填写业主委员会备案号。 5. 【申请内容】与业主大会决议一致。 6. 【提供材料】 (1)原物业管理区域基本情况,包括物业管理区域内物业构成、物业共用 部分明细(包括物业共用部位和物业共用设施设备明细) ,应当与原(前期)物 业服务合同一致; (2)业主共同决定(业主大会决议) :决定申请分立物业管理区域事项,应 当分别经原物业管理区域内以及拟分立后物业管理区域内专有部分占建筑物总 面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意; (3)物业管理区域变更应当符合以下原则:物业主要配套设施设备和相关 场地共用的,应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分 为不同的物业管理区域; (4)新的物业管理区域的物业构成、物业共用部分明细(包括物业共用部 位和物业共用设施设备明细) ,格式参见(前期)物业服务合同附件 。

127

物业管理区域变更确认书 物业管理区域变更确认书 变更
(物业项目名称)全体业主: (街道办事处、乡镇人民政府名 称)于 年 月 日接到 全体

业主(业主大会)关于变更物业管理区域的申请,经会同 (区县房屋行政主管部门、 其他相关部门名称等) 进行审查, 现对新的物业管理区域进行确认。 特此告知。

附件:1. 2. 3.

物业管理区域基本情况 物业构成明细 物业共用设施设备明细

(街道办事处/乡镇人民政府) (盖章) 年 月 日

128

附件 1: 物业管理区域基本情况

物业项目名称 所在街道办事 处/乡镇民下 政府 东至: 物业管理 区域四至 西至: 南至: 北至: 物业类型 总套数 地址: 物业服务用房 业主大会 办公用房 备注 建筑面积 地址: 建筑面积: 平方米 平方米 住宅□办公□商业□ 其他: 建筑物总面积 业主总人数 平方米 人 所在社区居委会

新 物 业 管 理 区 域 基 本 情 况

分立物业管理区域的, 应当就每个新的物业管理区域进行公告; 合并物业管理区域的, 公告新合并的物业管理区域。

129

附件 2: 物业构成明细 物业构成明细





楼 (幢) 套(单元)数 号

建筑面积 (平方米)

高层住宅 多层住宅 别 墅 商业用房 工业用房 办公楼 自行车库 机动车车库 会 所 学 校 幼儿园 文化活动场 所 ______用房

合 备

计 注

130

附件 3: 物业共用部位明细

1.房屋承重结构; 2.房屋主体结构; 3.公共门厅; 4.公共走廊; 5.公共楼梯间; 6.内天井; 7.户外墙面; 8.屋面; 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. ; ; ; ; ; ; 。

131

附件 4: 物业共用设施设备明细

1.电梯: 垂直梯 扶梯 2.绿化率: 楼间、集中绿地 砖石铺装 3.区域内市政: 【道路】 【楼间甬路】 【室外上下水管道】 【沟渠】 【蓄水池】 【化粪池】 【雨水井】 变配电系统包括 高压双路供电电源 公共照明设施【路灯】 ; 个; 个; 个; ; ; 个;【草坪灯】 个;【 】 个; ; 个; 个; 平方米; 米; 部; 部。 % ; 平方米; 平方米。

【物业管理区域的外围护拦及围墙】 【高压水泵】 【高压水箱】 【污水泵】

132

【中水及设备系统】 【 】 4.【燃气调压站】 5.消防设施包括 6.监控设施包括 7.避雷设施包括 8.空调设备:【中央空调系统】使用范围 9.电视共用天线 10.电脑网络线 11.电讯电话 12.车道; 13.地上机动车停车场 14.自行车库 15.垃圾中转站 16.信报箱 17.值班室 18.物业服务用房 19. 个; 平方米; 平方米; 。 个车位 平方米; 个; ; ; ; ; ; ; 。 ;





平方米;

133


推荐相关:

北京住宅区业主大会和业主委员会指导规则再次征求意见稿

北京住宅区业主大会和业主委员会指导规则再次征求意见稿 - 附件一: 《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》 (再次征求意见稿)主要修改内容 1.第三条修改为...


业主大会和业主委员会指导规则

业主大会和业主委员会指导规则第一章 第一条 总则 为了规范业主大会和业主委员...北京市住宅区业主大会和... 16页 2下载券 业主大会和业主委员会指... ...


业主大会和业主委员会指导规则

业主大会和业主委员会指导规则 第一章 第一条 总则 为了规范业主大会和业主委员...北京市住宅区业主大会和... 319人阅读 16页 2下载券 喜欢此文档的还喜欢 ...


业主大会和业主委员会指导规则

关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知 建房[2009]274 号 各省、自治...关于印发《业主大会和业... 276人阅读 13页 免费 北京市住宅区业主大会和....


业主大会和业主委员会指导规则

指导规则|业主大会和业主委员会指导规则_法律资料_人文社科_专业资料。 您...北京市业主大会和业主委... 9页 1下载券 解读《南京市业主大会和... ...


深圳市业主大会和业主委员会指导规则

深圳市业主大会和业主委员会指导规则 第一章 总则 第一条 为规范我业主大会...住宅区物业管理条例》 及其实施细则、建设部《业主大会规程》等规定,制定本规则...


最新-业主大会和业主委员会指导规则

关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知 建房[2009]274 号 各省、自治...北京市住宅区业主大会和... 22页 免费 09年颁布的业主大会和业... 26...


解读《业主大会和业主委员会指导规则》

物业管理相关资料 ——解读《业主大会和业主委员会指导规则》 【出台背景】目前,我市很多住宅小区,成立业委会的不多。很多小区业主业委会、 物业企业之间的纠纷...


业主大会和业主委员会指导规则

业主大会和业主委员会指导规则_法律资料_人文社科_专业资料。业主大会和业主委员...北京市住宅区业主大会和... 22页 免费 喜欢此文档的还喜欢 业主...


业主大会和业主委员会指导规则

业主大会和业主委员会指导规则_法律资料_人文社科_专业资料。业主大会和业主委员...北京市住宅区业主大会和... 22页 免费 喜欢此文档的还喜欢 业主...

网站首页 | 网站地图
3986 3986.net
文档资料库内容来自网络,如有侵犯请联系客服。zhit325@qq.com