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房屋拆迁法律问题与维权

1.前置程序的审查要点 现在无论农村征地还是城市房屋拆迁都要求在实施拆迁行为之 前完成一系列的行政审批,现在叫行政许可。 首先,取得项目立项。 按照现在《行政许可法》的规定,所有的行政许可都必须公示, 未经公示无效,涉及到老百姓重大利益的必须听证。这些规定对我们 审查行政行为很有作用。当然项目立项存在一个问题,现在对私有制 的小额投资国家不搞立项许可,但是国有资本的投资超过 50 万的, 或者建筑项目可能会对环境造成影响的, 它的前置行政许可是一环套 一环。 在项目许可中,也可以发现问题,比如阳区三里屯芳草地西街拆 迁案。 第二,取得规划许可。 去年我出了本《中国城市建设与管理法律实务》,用了一章来讲 中国的规划管理。原来我们搞拆迁的时候就知道规划许可证,后来通 过研究我感觉到现在拆迁问题严重。 目前实施规划管理的手段主要是 一书两证——《项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建 设工程许可证》,房屋拆迁主要要求有建设用地规划许可,而建设用 地规划许可依据前面的项目选址意见书, 项目选址要征得附近的人同 意。目前在房屋拆迁诉讼阶段,一般会忽略选址意见书。 如果按照《行政许可法》的规定,准备发建设用地规划许可证的 时候,老百姓可以要求听证,要求对规划许可审查,看前面有没有选

址意见书。 国务院和人大正在研究修改 《城市规划法》 拟改为 (城 , ( 乡规划法》,出台后会有一些新规定。而新的情况是,上有政策下有 对策,许多地方大搞土地储备以及土地拍卖之时,免除了项目选址意 见书,也就不需要征求很多人的意见,打了一个漂亮的擦边球。但总 该需要一个建设用地规划许可证,我们维权的时候照样能审查它。 一个城市的总体规划按照法律规定是先由政府委托规划部门或 者专家设计,搞个规划意见书出来,最后由同级政府作出决定,论证 完了报国务院批,之前还要经过同级人大。现在的问题是,修改规划 按照规划法的规定和制定规划相同,要政府作出决定,报同级人大批 准,再报国务院批准,但很多地方没有这样做。涉及大面积的房屋拆 迁需要调整城市的总体规划,省会城市要报省政府批,重点城市要报 国务院批,否则规划许可证无效。所以,房屋拆迁中审查建设用地规 划许可证是非常重要的。 如果项目比较小,不涉及总体规划,只是改变分区规划,但未经 法定程序不能撤销原建设用地规划许可证,要进行听证,书面告诉对 方权利。在实践中,中国大多数房屋拆迁给开发商发放建设用地规划 许可证都是没有经过法定程序批准的,讲白了就是违法的。 第三,建设用地批准文件。 农村征地 35 公顷以上的由国务院批,在城市中建设用地是由县 以上政府批准。这其中有一个奥妙,国务院 305 号令——《城市房屋 拆迁管理条例》上面不是讲建设用地许可证或者叫土地证,是叫国有 土地使用权批准文件,本来按道理讲是应该有一个国有土地使用权

证,当初修改条例时也有人提了这个问题,现在我们都想走巧,中国 大多数老百姓在 80 年代的时候都开始搞了土地登记,有很多人手上 已经拿到了土地使用权证,拆迁的时候给开发商又发一个证,前面的 证没有收回来,那不违法了吗?当然按照《土地管理法》第 58 条可 以收回,有的人出了个主意,叫做国有土地使用权批准文件,不叫 “证”。按道理来讲,土地使用权证是最过硬的文件,你来个批准文 件干什么呢? 按照《土地管理法》第 58 条规定,收回原有的国有土地使用权 要给补偿,谁给?根据条例的规定,应由政府先补偿,收回国有土地 使用权证,再讲拆迁,但实际中不是这样。 房屋拆迁管理条例中有一个重大的漏洞, 没有规定一个拆迁许可 证能用多长时间,而我们的补偿价格靠评估,这中间又有个很大的奥 妙,评估的始点是以拆迁许可证发放并公告之日。立法人缺少语文功 底,其实拆迁管理条例的第 8 条关于公告和第 12 条关于公告之后停 止办理有关手续中是有规定的,在拆迁范围内暂停房屋出租、房屋买 卖、户口迁人迁出等,暂停期限最长不得超过 1 年,延长暂停期限不 得超过 1 年,加起来是 2 年。实际上有这个意思在里面,但是条例规 定出来没有这样写,各地不断地延期,一个项目拆上 3 年五年,最后 老百姓喊冤叫屈。北京去年吊销那 37 块地重发拆迁许可证,前面的 评估报告应作废,按照现在的价格来评,相对来讲损失小一点。 2.拆迁许可证的审查要点 第一,前置程序是否一致,也就是这些批文是否一致。

第二,房屋拆迁计划。现在根据国务院的通知精神和建设部的规 定,每年各地要把房屋拆迁计划纳人当地的社会经济发展的计划当 中,通过人大一并审核。 第三,资金。条例规定房屋拆迁补偿资金必须足额到位,并且接 受拆迁管理部门的监督。 3.裁决的审查重点 第一,估价是否合法合理。 一般裁决都要有一个评估报告作为依据, 后来建设部出台了一个 裁决工作规程,如果当事人对评估有意见的,应当由房屋拆迁管理部 门委托专家鉴定委员会进行鉴定, 照搬了医疗事故鉴定委员会原来的 老模式,尽管他们认为当初制定的时候对拆迁工作有利,但实践中仍 然有人做不好。

建设部裁决工作规程中有一个很细的规定, 比如这个地方未达成 协议的人户数较多、比例较高的,要先进行听证,未经过听证不得受 理,更不能裁决。 第二,裁决程序是否合法,主要是看是否按建设部的规程做。 二、维权的方式 我一直主张拆迁人和被拆迁人在目前不对等的情况下, 一定要找 一个平台,依法维权,比如上法院开庭,原被告地位平等。所以,我 主张能用法律手段就用法律手段。

现在主要是两种方法: 1.行政复议 我比较偏爱行政复议。行政复议的好处是:第一,效果和行政诉 讼一样;第二,诉讼只是审查具体行政行为,不审查抽象行政行为, 而复议既审查具体行政行为,也审查抽象行政行为。 2.协调 协调是解决问题的最好办法。2004 年,安徽省阜南县的人民委 员会大院要改造,牵扯到 6000 多户拆迁户。拆迁方案出台后,540 多户拆迁户集体联合告状。我赶去阜南县找到了当地政府、法制处以 及当地的拆迁负责人。在当地律师的支持下,选择了不激发矛盾,建 议申请复议的做法,将时间抢了出来。政府将拆迁方案大范围改革, 将赔偿标准提高,同时对于有困难的群众给予特殊考虑。 3 个月内,原来集体上诉的 500 多户拆迁户仅剩下 10 余户。离 开庭的日子还有几天,我又分别找到拆迁户和政府,将余下的 10 余 户拆迁户的问题也解决了


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